Образец договора намерений о купле-продаже недвижимости

Что дает договор о намерениях

Значение предварительного договора на совершение купли-продажи обычно переоценивается вплоть до того, что ему приписывается способность обязать стороны заключить сделку даже в случае, если одна из сторон передумала. Это – глубочайшее заблуждение.

Не существует намерения, от которого нельзя бы было отказаться до того момента, как проставлены подписи и получены деньги. Если бы предварительный договор порождал хоть какое-нибудь обязательство, то задаток или аванс как способы закрепления намерений, не имели бы никакого смысла.

По большому счету договоры аванса или задатка — тоже не гарантия того, что сделка будет совершена. Причем отказаться от нее может любая из сторон.

Однако задаток и аванс хотя бы подтверждают серьезность намерений контрагентов, поскольку в соответствии с ГК РФ, тот же задаток в случае отказа одной из сторон от сделки может быть или не возвращен, или возвращен в двойном размере.

Это, хотя и не гарантирует осуществления сделки, все же дает возможность компенсировать затраты времени и денег на подготовку к сделке.

Соглашение о намерениях

Взаимные права и обязанности, как правило, возникают у сторон договорных правоотношений в момент заключения соглашения. Однако законодательство предусматривает предварительную стадию, на которой участники могут достигнуть определенных договоренностей, предшествующих будущей сделке.

Речь идет о соглашении о намерениях, а также предварительном договоре. Несмотря на тот факт, что оба понятия имеют много общих правовых признаков, все же отличия есть.

Информация о документе

Договор о намерениях — сделка между двумя и более участниками хозяйственных или гражданских правоотношений, по которому стороны договариваются о намерении заключить сделку в будущем.

Понятие «договор о намерения» (далее — СоН) прямо не регламентирован действующим законодательством, но статья 429 ГК РФ предусматривает схожее по правовой природе соглашение — предварительный договор.

В отличие от иных сделок, предметом которых выступает имущество, товары, услуги или неимущественные права, предметом СоН является другая сделка, заключаемая в перспективе. При этом права и обязанности сторон будут указаны в сделке, который участники правоотношений подпишут в будущем.

Статья 429 Гражданского кодекса РФ «Предварительный договор»

Отличия соглашения о намерениях от предварительного договора

Выделяется два ключевых отличия между рассматриваемыми видами сделок:

1. Нормативное закрепление в действующем законодательстве — понятие «соглашение о намерениях» отсутствует в ГК РФ как вид договора;
2. Ответственность — подписанное сторонами СоН не влечет никаких правовых последствий в случае отказа одного из участников правоотношений от заключения основного договора в будущем.

Понятие и порядок заключения предварительного договора прямо регламентирован статье 429 ГК РФ. Норма предусматривает, что стороны обязуются заключить основной договор в будущем при подписании предварительного договора.

В каких случаях необходимо

Соглашение о намерениях — это предварительный этап между участниками правоотношений, планирующих подписать предметный договор.

По своей сути это выражение воли сторон закрепить сотрудничество в будущем. Причем участникам потребуется максимально детализировать, когда будет заключена основная сделка, а также указать ее предмет.

Читать так же:  Декларация 3 НДФЛ в 2019 году

Если стороны пропустят условие о сроках подписания сделки, то основной договор будет считаться заключенным по истечении годичного срока с момента подписания соглашения о намерениях.

Требования к содержанию

Законодательством РФ не установлены требования по содержанию документа, что дает право сторонам устанавливать его условия самостоятельно. Указанный момент является почвой для возникновения разногласий.

Так, при судебных разбирательствах одна сторона может настаивать, что соглашение о намерениях носило исключительно информативный характер, и не порождало возникновение обязательств, а другая — утверждать, что документ обладает юридической силой и обязателен к исполнению, а односторонний отказ является нарушением прав участников правоотношений.

Во избежание разногласий стороны могут прямо указать юридическую значимость подписываемого документа и обязательность исполнения указанных в нем условий.

Образец

Предлагаем ознакомиться с шаблонными СоН сотрудничества и заключения договора.

Образец соглашения о намерениях сотрудничестваОбразец соглашения о намерении в заключении договора аренды

Скачать пустой бланк соглашения о намерениях

Скачать образец соглашения о намерениях

Разновидности соглашения о намерениях

Существует множество видов рассматриваемых соглашений, которые могут отличаться по:

• субъектному составу — в правоотношениях участвует 2 и более сторон;
• предмету основного соглашения — это может быть договор купли-продажи, поставки, об оказании услуг, займа или кредитования и иные;
• обязательности исполнения оговоренных условий.

Преимущества и недостатки

Выделяются следующие плюсы:

• стороны заблаговременно оговаривают порядок и правила предстоящего сотрудничества;
• закон предоставляет право самостоятельно устанавливать существенные условия;
• итогом соглашения является заключение контракта.

К недостаткам относится:

• обязательность нотариального заверения для придания документу юридической силы;
• проблематичность привлечения к ответственности в случае отказа от исполнения обязательств;
• вероятность получения взыскания ущерба или имущественного вреда, если одна из сторон неправильно трактовала правовую природу подписываемого документа и в последующем отказалась от исполнения обязательств.

Порядок подписания

Для того чтобы физ. лица спокойно могли продолжать оформлять сделку, заключение договора о намерениях должно быть осуществлено в соответствии с законодательством.

Существует определенный порядок заключения, которого необходимо придерживаться. Можно не заверять его нотариально, но для покупателя и продавца будет лучше, если юрист примет участие в оформлении.

Подготовка проекта и форма

Договор о намерениях всегда заключается в письменном виде, так как его устная форма недействительна с юридической точки зрения

Очень важно указать все необходимые детали сделки, иначе соглашение также будет признано недействительным. При оформлении договора о намерениях можно можно предусмотреть предоставление задатка

Существенные условия

Любой договор о намерениях должен содержать следующие пункты:

• сведения о сторонах;
• информацию об объекте сделки;
• стоимость и способ расчета;
• условия заключения сделки;
• сроки заключения основного контракта;
• перечень условий досрочного расторжения предварительного соглашения;
• сведения об авансе;
• иные условия, не противоречащие действующему законодательству.

Если объектом купли-продажи выступает земельный участок и дом, то документ содержит:

• адрес;
• общая площадь дома (и участка);
• количество этажей;
• сведения о материалах;
• состояние ремонта;
• наличие (отсутствие) коммуникаций.

Если приобретается квартира в новостройке, то соглашение должно включать все риски покупателя. Это возможные трудности с оформлением права собственности, расчетом стоимости жилья и т. д.

Покупатель должен знать, что при оформлении договора о намерениях с застройщиком в договор следует включить определенные требования. К примеру, при обнаружении дефектов или при несоблюдении сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

Условия, которые нельзя включить в соглашение о намерениях

По закону соглашение обязано включать все существенные условия, предусмотренные гражданским законодательством.

Несущественные условия, которые не были указаны в предварительном соглашении, могут быть добавлены в основной договор.

Нельзя включить в предварительный договор только условия, направленные на создание прав и обязанностей, которые могут создаваться лишь основным договором.

К примеру, нельзя указать сами условия оплаты за приобретаемую недвижимость и перехода права собственности, их можно прописать только с указанием, что именно такие условия будут содержаться в основном контракте.

Согласно ст. 429 ГК РФ стороны имеют право указать период действия договора в самом документе. А если точнее, то его действие заканчивается при оформлении основного соглашения.

Если участники не указали дату заключения контракта, то договор о намерениях по умолчанию будет действителен на протяжении одного календарного года.

Целесообразность соглашения о намерениях

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор, это, по сути взаимные обязательства сторон, направленные на заключение в будущем некоего договора на условиях, установленных предварительным договором.

Обращаем внимание наших читателей на то, что и в соглашении о намерениях, и в предварительном договоре речь идет именно о намерениях сторон. Естественно, что у контрагентов должен возникнуть вопрос, оформление какого вида документов будет более целесообразным

Естественно, что у контрагентов должен возникнуть вопрос, оформление какого вида документов будет более целесообразным.

Разумеется, с точки зрения неюриста наиболее целесообразным будет заключить предварительный договор, поскольку он напрямую, а не по аналогии, регламентируется Гражданским кодексом РФ. Кроме того, положения ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре поддерживаются статьями 434.1 и 431.2 ГК, предусматривающих возможность обращения в суд в случае нарушения условий предварительного договора.

На самом же деле и соглашение о намерениях и предварительный договор не накладывают на стороны никаких обязательств. Это означает, что до момента подписания основного договора стороны по закону свободны от обязательств по предмету договора. Следовательно, никто и ничто не может обязать ту или иную сторону соглашения о намерении или предварительного договора подписать основной договор, если он решил отказаться от своих намерений.

Максимум, на что может рассчитывать второй контрагент, в конечном счете пострадавший в связи с тем, что основной договор не состоялся – это право обратиться в суд с иском о возмещении убытков.

Некоторый смысл соглашение о намерениях приобретет в случае, если его совместить с договором задатка. В этом случае потерпевшая сторона хотя бы сможет рассчитывать или на возврат задатка в двойном размере, или возможности не возвращать задаток.

Преамбула

Договор о намерениях

г. Ялуторовск
12 октября 2023 года

Мы:
Агафонов Борис Георгиевич, 09.11.1987 года рождения, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Ялуторовск, улица Захаренко, дом 684, квартира 547, паспорт 0000 000000, выдан отделом УФМС России по Тюменской области в городе Ялуторовск 00.00.2014 г., именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны
И
Алаваев Константин Павлович, 11.10.1992 года рождения, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Ялуторовск, улица Мурзина, дом 468, квартира 956, паспорт 0000 000000, выдан отделом УФМС России по Тюменской области в городе Ялуторовск 00.00.2017 г., именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула является своеобразным оглавлением при заключении любого соглашения. В ней указывается первоначальная информация, имеющая отношение к сущности договора, а именно:

• разновидность заключаемой сделки (в нашем случае это – договор о намерениях);
  город, в котором оформляется соглашение;
• дата заключения договора;
• имена, фамилии и отчества Контрагентов;
• паспортные данные сторон (в случае, если договор заключается между физическими лицами);
  адреса регистрации участников соглашения;
• роли, в которых Контрагенты выступают в рамках настоящего договора.

Следует отметить, что при заключении договора между юридическими лицами, например, между обществами с ограниченной ответственностью, будут указываться другие данные, за исключением наименования типа сделки, ролей участников сделки, места и даты заключения договора:

• наименование организаций или ИП;
• имена представителей организаций;
• информация о том, согласно какому документу действуют участники соглашения.

При этом роли Контрагентов напрямую зависят от разновидности оформляемой сделки. Так, при заключении договора купли-продажи стороны именуются Продавцом и Покупателем. При заключении договора аренды – Арендодателем и Арендатором и так далее.

Условия договора

Существенными условиями при оформлении документов являются те условия, без которых договор не приобретает юридической силы. В нашем случае, законодательство РФ не регламентирует, какие именно положения должны вноситься в текст договора о намерениях.
Это связано с тем, что такие условия будут закрепляться при составлении основного договора.
Однако в любом договоре, независимо от требований к его содержанию, логично прописывать положения, связанные с его сутью. Этому способствует принцип свободы договора, который закреплен в Российской Федерации.
В рамках этого принципа, стороны имеют право прописывать любые условия по взаимному согласию. Главное требование – непротиворечивость закону.
Таким образом, ниже мы представим список разделов, которые следует указать в тексте оформляемого соглашения:

• раздел о предмете соглашения – отражает суть заключаемого договора;
• раздел об обязательствах – очерчивает круг обязанностей сторон, то есть, какие конкретно действия должны выполнить Контрагенты в рамках договора;
• раздел о прочих условиях – содержит информацию, не попадающую характер вышеуказанных разделов, но также относится к сути договора.

Все три вышеупомянутых раздела содержат небольшой перечень условий, поэтому распределять их в виде отдельных в тексте документа не имеет смысла.
Таким образом, мы дадим краткую характеристику каждому из них и представим пример их оформления:

Информация о предмете является базовым аспектом при оформлении документа. В качестве предмета выступает та информация, которая отражает сущность договора. В нашем случае – это информация о намерениях заключить договор определенного вида.
Обязательства сторон конкретизируют те действия Контрагентов, которые они обязуются выполнить;
Прочие условия содержат ту информацию, которые стороны решили включить в текст документа.

Содержание документа разберем на примере купли-продажи транспортного средства:

В соответствии с настоящим соглашением стороны намереваются заключить договор купли-продажи автомобиля.
Продавец в рамках настоящего соглашения обязуется в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения, собрать и предоставить Покупателю, все необходимые документы на автомобиль.
Покупатель обязуется в течение 30 дней найти сумму для осуществления покупки автомобиля.
Договор составлен в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу, для каждой из сторон.

Заключение

В конце документа указываются юридические адреса и реквизиты сторон. После подписания Контрагентами соглашения договор о намерениях считается заключенным.

Целесообразность договора о намерениях

Гражданский кодекс РФ не содержит в себе каких-либо нотификаций относительно договора или соглашения о намерениях. Это не означает, что подобного договора (соглашения) не может существовать.

Дело в том, что основной принцип договорного права – это свобода воли договаривающихся сторон при условии, что их действия не противоречат закону. Соглашение о намерениях закону не противоречат, а потому он может быть заключен относительно любых законных намерений.

При этом следует отметить, что ст. 429 ГК РФ регламентирует такой вид соглашения, как предварительный договор.

В соответствии с указанной статьей предварительный договор включает в себя обязательство сторон заключить в будущем договор на условиях, которые предусмотрены предварительным договором.

Как мы видим, и в договоре о намерениях, и в предварительном договоре договоренность касается намерения сторон заключить рано или поздно основной договор.

Естественно, возникает вопрос, какой из видов договоров, в данном случае, более целесообразен. Казалось бы, что напрашивается вывод о том, что более целесообразно заключить предварительный договор, поскольку он нотифицирован в ГК РФ и подкреплен ст.ст. 434.1 и 431.2 ГК, предусматривающих возможность обращения в суд в случае несоблюдения положений предварительного договора.

Комизм ситуации состоит в том, что и предварительный договор, и договор о намерениях одинаково не защищены законом.

Дело в том, что до момента подписания основного договора стороны по закону свободны от обязательств по предмету договора. А это означает, что никто и ничто не может заставить контрагента подписать основной договор в случае, если он этого не желает и в этом смысле предварительный договор и договор о намерениях одинаково бессильны.

Максимум, на что может рассчитывать лицо, пострадавшее в результате отказа контрагента от заключения договора, это право требовать возмещения убытков.

Однозначно целесообразным будет заключение соглашения о намерениях или предварительного договора в случае их совмещения с договором задатка.

Возможные варианты

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.

При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

1. Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности. Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

1. Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.
2. Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.

с задатком

Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.

Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).

Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.

Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.

без задатка

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

Составить договор о намерениях — заключить договор о сотрудничестве в будущем

Строго говоря, договор о намерениях — это не совсем правильное название. В гражданском праве такой тип сделок принято называть предварительными договорами. Они составляются тогда, когда стороны по какой-либо причине (отсутствие на руках нужных документов, товар не готов к продаже, стороны не вполне доверяют друг другу и т. д.) не могут заключить основной договор прямо сейчас, однако определенно планируют сделать это в самом ближайшем будущем. Чтобы избежать возможных проблем из-за того, что кто-то из договаривающихся лиц откажется от участия в основном договоре, и используется договор предварительный. В нем оговариваются как намерения сторон вступить в договорные отношения в будущем, так и основные условия, на которых такие отношения будут строиться.

Более того, существует еще такой не упомянутый в законодательстве, но используемый на практике документ, как соглашение о намерениях. В отличие от договора, оно обычно не влечет за собой юридических последствий и фиксирует лишь волю сторон. При подписанном соглашении нельзя заставить контрагента через суд заключить основной договор. Однако если позднее возникнет спор о том, что же именно хотели стороны и правильно ли исполнен договор, протокол о намерениях вполне может служить одним из доказательств в суде.

Вида намеренностей

Прописанные в ГК РФ норма не делают различия относительно видов сделок, которые заключаются и упоминаются в договоре о намерениях. Стороны самостоятельно решают, что станет предметом, и какие соглашения будут подписаны. Наиболее распространенными являются следующие виды соглашений при заключении договора о намерениях:

Оказание услуг по строительству

Заключение договора, предметом которого будет оказание услуг строительного подряда, подразумевает в дальнейшем выполнения полного комплекса мероприятий по возведению объекта, либо отдельных видов работ. При этом в договоре обязательно должен быть прописано наименование объекта, местонахождение, сроки начала и завершения работ;

Залоговые обязательства

Достаточно часто оформляется договор о намерениях, предметом которого выступает соглашение о залоге. Подобное практикуется при получений кредита или денежного займа. Чаще всего подобные документы (залоговое соглашение и кредитный договор) заключает одномоментно, но в случае необходимости предоставления отсрочки по одному из видов договора, составляется соглашение о намерениях.

Преимущественно, подобное требуется, когда недвижимое имущество, выступающее в роли залога, является обремененным обязательствами, например, на него имеют права третьи лица. При заключении договора о намерениях в нем должно быть предельно подробно прописаны характеристики и стоимость объекта, поскольку в противном случае возможна недействительность сделки в будущем;

Передача имущества

Купля-продажа имущества также может выступать в качестве предмета договора о намерениях, точнее, предметом станет обязательство по совершению данной сделки. При составлении договора в него обязательно следует включить описание недвижимости и ее стоимость;

Услуги по поставке

Еще одним предметом, который рассматривается в рамках заключения соглашения о намерениях, является составление предварительного плана на поставку товаров или услуг. Обязательным в данном случае становится указание количества, качества, ассортиментный минимум и сроки поставки;

Исследовательские работы по изучению грунта

При строительстве исследование почвенных характеристик на месте возведения объекта является очень важным параметром. Из-за существующей конкуренции на рынке, производитель данного вида работ будет заинтересован в составлении договора о намерениях, который станет залогом для получения им в будущем работы по исследованию почвы. Сезонность работы упрощает возможность заключения предварительного договора, который оптимальнее всего подписывать зимой на проведение работ в летний период.

Порядок оформления

По предварительному договору о купле — продажи недвижимости, покупатель обязуется приобрести имущество в четко указанный срок, оплатить задаток и последующие выплаты в соответствии с соглашением. В свою очередь, продавец обязуется подготовить документы, привести имущество в надлежащий вид и продать квартиру после перечисления денег.

Форма составления договора всегда письменная. Можно заверить документ нотариально. Однако, если стороны не обговорили детали, договор может быть признан недействительным. Обязательства покупателя и продавца недвижимости вступают в силу с момента подписания бумаги. За несоблюдение соглашения, стороны могут привлекаться к административной ответственности и наложению штрафных санкций.

В договоре должны быть четко прописаны характеристики квартиры, дома, земельного участка. Все это в последующем фиксируется в соглашении о купле — продаже недвижимости. Обязательства по заключению сделки должны быть оговорены.

Предварительный договор о купле — продаже недвижимости состоит из следующих пунктов:

• объект и предмет заключения соглашения (квартира);
• стоимость жилого помещения;
• способ расчета;
• срок заключительного оформления сделки;
• паспортные данные участников договора.

Срок действия предварительного соглашения о купле — продажи недвижимости определяется обозначенной датой, однако, основной договор приема — передачи должен быть составлен и подписан сторонами не позднее чем по прошествии 1 года со дня регистрации.

При покупке дома с земельным участком

Предварительный документ о купле — продаже дома с земельным участком оформляется в соответствии с законодательством. Соглашение должно содержать информацию об объекте, такую как:

• адрес и местоположение;
• размер общей площади участка, на котором стоит дом;
• площадь дома в квадратных метрах;
• количество этажей, комнат, наличие балконов;
• оформление дома и состояние ремонта;
• если есть мебель, указать какая;
• материал, из которого изготовлены окна, двери и пол;
• наличие проведенных труб для коммунального обеспечения.

Информацию требуется дополнить в соответствиями с характеристиками дома и земельного участка. В документе указывается возможное возникновение недоразумений, например, начисление пени за несвоевременный расчет за дом. Обязательным условием для заключения соглашения о предварительной купле — продаже недвижимости является выплата задатка. Его стоимость требуется указать в документе, а также прикрепить квитанцию перечисления, чек или расписку об уплате.

При покупке квартиры

При покупке первичного жилья в новостройке следует учитывать, что существуют определенные риски по оформлению права собственности, условиям расчета, а также состоянию жилья. Составляя соглашение о намерении купли — продажи, нужно указать требования к застройщику, например, исправление дефектов в строго ограниченный срок или наложение пени за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. Данные о квартире должны быть подробные (количество комнат, размер жилой площади в кв.м.).

Для составления предварительного договора потребуются следующие документы:

• паспорта участников сторон;
• план — схема квартиры;
• технический паспорт;
• разрешение на постройку многоквартирного дома.

При покупке квартиры по ипотеке

Для ипотечного кредита необходимо оформить предварительный договор о намерении купли — продажи недвижимости. Во многих банках — это основное условие для выдачи денег. Соглашение составляется в трехстороннем порядке. Участниками выступают продавец, покупатель и кредитор.

На основании предварительного соглашения оговаривается рассрочка стоимости оплаты квартиры, а также:

• обязанность сторон заключить основной договор о купле — продаже недвижимости;
• произвести оплату в строго указанный срок;
• выдать ключи от квартиры;
• оформить документы права собственности.

Срок заключения

Предварительный договор заключается сторонами для того, чтобы в будущем составить соглашение о купле-продаже недвижимости. Срок оформления основного договора указан в документе. Если временные ограничения не оговорились сторонами, то по законодательству, через год после подписания, договор о намерении будет недействительным.

Наличие предварительного соглашения дает возможность доказать права сторон в суде, при возникновении имущественных споров.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Что нужно для подготовки и использования?

Перейдем к пакету бумаг, который может понадобиться вам для подготовки договора о намерениях. Он немного меньше, чем полный пакет документов, требующихся для осуществления купли – продажи, но тем не менее достаточно разнообразен:

• Удостоверения личности каждой из сторон;
• Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• Кадастровый паспорт собственности;
• Технический паспорт и план собственности;
• Выписка из ЕГРП;
• Выписка из домовой книги (при купле – продаже квартиры);
• Свидетельств о праве на наследство (если имущество получении продавцом после смерти его владельца и еще не переоформлено);
• Разрешение других собственников (если продается доля).

Гарантии для сторон сделки

Ст. 429 ГК РФ указывает, что предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и будущий основной. Следовательно, при его заключении нужно руководствоваться и нормами, указанными в статьях о договоре аренды (в частности, ст. ст. 606 – 608 ГК РФ).

В частности, в таком договоре должен быть указан объект, который будет сдан в аренду. Смысл такого договора аренды – это юридически связать стороны между собой, хотя основной договор ещё не заключён

При этом важно, что на момент заключения такого соглашения у арендодателя может ещё и не быть в наличии того объекта, какой будет сдан в аренду

Это было прямо подтверждено ещё в 2009 году постановлением Президиума ВАС №402/09. При этом предварительный договор в обязательном порядке должен содержать указание на сроки, в течение которых должен быть заключён основной. Срок может быть указан:

1. В виде фиксированной даты (например, «не позднее 30 марта сего года»).
2. В виде времени после подписания предварительного договора.
3. В виде периода времени, начинающего течь после наступления определённого события, которое обязательно должно произойти (ст. 190 ГК РФ). В частности, такой способ указания применяется при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в строящихся зданиях, и тогда указание на срок будет выглядеть примерно так: «Не позднее 10 рабочих дней с момента постановки здания на государственный кадастровый учёт»).

Предварительное соглашение о намерениях крайне полезно для обеих сторон. Дело в том, что в том случае, если арендодатель либо арендатор попытаются уклониться от заключения основного договора, другая сторона может:

• Обратиться в суд и потребовать заключения аренды уже в судебном порядке. В этом случае отношения сторон между собой считаются начавшимися с того момента, как решение суда вступит в законную силу.
• Взыскать с нарушителя все убытки, причинённые неисполнением обязательств по предварительному договору. Например, для арендодателя такими убытками могут считаться неполученные арендные платежи за время между тем моментом, когда должен был заключаться основной договор, и обращением в суд.

Возмещение убытков и принуждение к заключению – это две разные вещи. Взыскание не освобождает виновную сторону от обязанности всё-таки заключить договор. Избежать этого она может только если контрагент всё-таки даст согласие на расторжение отношений по соглашению сторон.

Обратите внимание! Сроки на обращение в суд с требование принудить к заключению договора аренды – всего полгода. При пропуске этого срока контрагент в суде может указать на это обстоятельство – и судья откажет в удовлетворении требований.

• Скачать бланк соглашения о намерении заключить договор аренды
• Скачать образец договора о намерении заключить договор аренды