Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Условия Сбербанка для физических лиц

Из известных фин. структур следует выделить:

• Уралсиб;
• Сбербанк;
• Соверен-банк;
• ВТБ24.

Если строящаяся недвижимость (согласно 214 ФЗ) находится среди объектов, по которым фин. учреждение уполномочено открывать такие счета, то условия счета Эскроу в Сбербанке для физических лиц будут следующие:

1. Сначала покупатель должен внести средства на escrow единоразовым платежом или в рассрочку.
2. Затем фин. учреждение блокирует деньги, пока дом не достроиться. Как только квартира будет передана получателю, средства автоматически перечисляться застройщику.
3. После того как недвижимость достроиться, деньги с Эскроу переходят второй стороне.

Стоит отметить, что escrow используется независимо от того, было ли кредитование строительства от Сбербанка, другой организации или собственными средствами.

Главным условием является то, что у застройщика должно быть указано, что именно данное фин. учреждение позволяет открывать Эскроу-счета по выбранному объекту.

Необходимые документы для открытия счета Эскроу в Сбербанке

Чтобы открыть Эскроу счет в Сбербанке, следует предоставить следующие документы:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность покупателя;
• договор, подтверждающий наличие долевой собственности.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

• окончание срока депонирования;
• нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
• банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия

При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке

Что такое счет escrow?

Появившаяся в Гражданском кодексе статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Особенности проектного финансирования от ДОМ.РФ, которые важно знать при работе с эскроу-счетами

Что есть важного в типовом договоре проектного финансирования от ДОМ.РФ? Там есть две ключевые формулировки:

• «Счёт Эскроу означает любой Счёт Эскроу, открытый на основании Договора Счёта Эскроу».
• «Договор Счёта Эcкроу означает любой договор Счёта Эскроу между Кредитором в качестве эскроу-агента, Заемщиком в качестве бенефициара и Участником Долевого Строительства в качестве депонента, который заключается в связи с заключением Договора Долевого Участия между Заёмщиком в качестве застройщика и таким участником долевого строительства в отношении площадей Объекта».

То есть в типовом договоре проектного финансирования банки пытаются не прямо, но прописать, что под счётом эскроу они считают счёт эскроу открытый именно в их банке. Любой счёт эскроу открытый в другом банке, согласно условиям типового договора, не является таковым.

Почему это важно — средства дольщика, размещённые на счёте эскроу в другом банке, не учитываются при расчёте ставки кредита, которая зависит от количества денежных средств, размещенных на счетах эскроу в Банке-Кредиторе. Соответственно нам совершенно невыгодно открывать эскроу счёт в каком-либо другом банке, кроме ДОМ.РФ, который предоставил нам проектное финансирование

Соответственно нам совершенно невыгодно открывать эскроу счёт в каком-либо другом банке, кроме ДОМ.РФ, который предоставил нам проектное финансирование.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу счет

Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

1. Уралсиб.
2. Сбербанк.
3. Соверен-банк.
4. ВТБ 24.

Как открыть эскроу-счёт жителю другого региона РФ в конкретном банке, если в регионе нет его отделений

Мы поняли, что нам нужно открывать счета эскроу в том банке, который дал нам проектное финансирование. Но что делать, если отделения этого банка есть не во всех регионах?

Итак, у нас есть покупатель из региона N, в котором нет отделения нашего банка, а нам нужно открыть для него счёт.

В чём проблема?

Проблема в идентификации гражданина — без личного присутствия открыть эскроу-счёт невозможно. А лично прийти ему некуда, потому что отделений банка в регионе нет.

Что делать?

Чтобы дистанционно открыть счёт понадобятся:

• Нотариально заверенная копия паспорта гражданина.
• Нотариально заверенная доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
• Отработанная технология документооборота (схема ниже).

Схема документооборота для дистанционного открытия счёта-эскроу:

Как открыть

Помимо основных функций депозита, стоит осветить вопрос того, как его оформить. Процесс оформления состоит из трех основных шагов:

1. Поиск учреждения. Сделать правильный выбор можно только после того, как определены четкие цели и задачи. Это позволит проанализировать несколько предложений и выбрать наиболее оптимальные из них. Когда организация будет выбрана — находим ближайшее отделение и обращаемся в него для оформления заявки.
2. Подача заявления. При подаче заявления необходимо указать следующую информацию. Итак, объем денежных средств, которые владелец внесет на счет (обычно эта сумма соразмерна сумме покупки), полномочия и обязанности финансовой организации, которые формируются от соблюдения и действия двух договорных сторон, права, обязанности и действия при чрезвычайной ситуации каждой из сторон договора, метод решения споров между сторонами в случае их возникновения — должен быть согласован обеими сторонами, продолжительность срока действия договора, всевозможные ситуации и основания, согласно которым сделка будет разорвана, последовательность действий сторон в случае возникновения ситуации, означающей разрыв соглашения, персональные данные всех участников, что участвуют в договоре.
3. После этого необходимо только пополнить счет на необходимую сумму — он готов к использованию.

Кратко схема действий выглядит следующим образом:

1. Выбираем банк.
2. Пишем заявление, в котором оговариваются все условия.
3. Вносим первичную сумму.
4. Пользуемся эскроу-счетом.

Счет эскроу: в чем его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

• Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
• Во-вторых, этот счет – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нем не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
• В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
• В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счет во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
• В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

• • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Открытие специального счета – необходимые документы

Пакет документов, необходимых для открытия спец. счета, зависит от целей, в которых планируется использовать этот продукт. Корпоративные клиенты Сбербанка предоставляют:

• учредительные документы;
• выписку из реестра юридических лиц – срок действия 1 день;
• образцы печати и подписей;
• информационные сведения о компании по форме банка;
• документы, подтверждающие полномочия должностных лиц;
• лицензии и разрешения, если деятельность подлежит лицензированию.

ИП представляет документы, удостоверяющие личность, выписку из реестра ИП, информационные данные, образцы печати и подписей. Фактически, пакет документов аналогичен пакету, необходимому при открытии стандартного расчетного счета.

Открытие специального счета в Сбербанке – несложная процедура, которую можно осуществить дистанционно через сервис Сбербанк Бизнес Онлайн, если предполагается участие держателя в торгах или выполнении государственного оборонного заказа. В иных случаях в СБО придется сначала открыть расчетный счет, а затем перевести его в статус специальных.

Что такое эскроу счет

Термин «эскроу-счет» в переводе с английского языка (escrow account) – это особый вид банковского счета, на котором ведется учет денежных средств, документов и имущества до того момента, как наступят обстоятельства или будут выполнены взятые обязательства, согласно заключенному договору. Именно при покупке недвижимости этот вид банковского счета получил широкое распространение.

Гражданский кодекс РФ с 1 июня 2018 года принцип эскроу-счета регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим особенности открытия эскроу счета со стороны участников сделки.

Договор счета эскроу предусматривает трехстороннее соглашение таких участников:

• покупатель;
• продавец;
• банк (выполняет функцию доверительной стороны).

Простыми словами эта сделка означает, что ценности переходят в собственность продавца с банковского счета после того, как им были выполнены обязательства по договору.

Что такое Эскроу счет

В 2014 году появилась статья в ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающих в связи с открытием счета Эскроу. К ним относят 3 стороны: первая (депонент) — он и является владельцем эЭкроу, вторая (бенефициар) — будущий владелец денежных средств и третья (фин. организация), являющаяся escrow-агентом.

Если перейти к внимательному прочтению информации ниже, то можно заметить, что термины escrow и аккредитив практически схожи. Однако большее количество населения отдает предпочтение аккредитиву, либо банковской ячейке, поскольку данные понятия более знакомы.

Таким образом, можно дать следующее определение термину: это специальное средство, обеспечивающее безопасность денег покупателя, пока недвижимость находится на стадии строительства.

Преимущества

Среди преимуществ escrow стоит отметить:

1. В отличие от аккредитива, необходимого при осуществлении процедуры продажи или банковской ячейки, эскроу пользуется услугами банковского учреждения. Это значительный плюс, поскольку фин. организация несет ответственность и регулирует отношения между сторонами.
2. Если существуют причины для расторжения, процедура осуществляется быстро и без большого количества вопросов. В этом плане escrow намного лучше аккредитива, ведь в последнем владелец не имеет право на оперативное расторжение. Здесь потребуется долго объяснять специалистам, почему было принято конкретное решение, тратить время на посещение отделения фин. учреждения.
3. Управление счетом простое, легкое и оперативное.

Недостатки

1. Данным методом можно рассчитаться лишь по определенному виду ценных бумаг.
2. Если недвижимость приобретена на вторичке, то заключить эскроу не представляется возможным.
3. В отличие от стран Европы, в которых третьим лицом может выступать юр. Лицо, наделенное соответствующими полномочиями, в РФ в процедуре может участвовать исключительно фин. структура (согласно российским законам).

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

1. ПАО Сбербанк.
2. ПАО Банк ВТБ.
3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Важно! Список размещен в разделе «Информация по кредитным организациям» официального сайта Банка России.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.

В чем разница эскроу счета и аккредитива

При совершении расчетов с продавцом недвижимости и выборе гарантий банка, необходимо понимать, чем отличается аккредитив от эскроу счета (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

1. Открытие эскроу-счета предусматривает трехстороннее соглашение, тогда как условия аккредитива предусматривают двухсторонний договор, где банк является стороной сделки поручения.
2. При открытии эскроу счета продавец и покупатель могут указать в договоре условие, обязывающее банк, как агента по сделке, проверять наличие соответствующих оснований и проводить углубленную, а не номинальную проверку предоставленных сторонами документов. При открытии аккредитива форма условий выбирается банком и изменение пунктов на практике не применимо.
3. При эскроу-системе нужно подготовить комплект документов, подтверждающий исполнение условий договора.
4. Сам процесс отслеживания и управления счетом удобен, оперативен и надежен для участников сделки. При расторжении или признании недействительным контракта, счет оперативно закрывается, тогда как при аккредитиве необходимо закрывать вручную.

Мнение эксперта
Анастасия Яковлева
Банковский кредитный эксперт

Подать заявку

Прямо сейчас вы можете бесплатно подать заявку на займ, кредит или карту сразу в несколько банков. Предварительно узнать условия и рассчитать переплату на калькуляторе. Хотите попробовать?

Плюсы и минусы договора эскроу

Основное преимущество этой системы расчётов – безопасность и минимизация рисков. Банк гарантирует оплату только после возникновения оснований, предусмотренных договором. К плюсам относится надёжное хранение средств у незаинтересованного лица (банка). Для продавца выгода состоит в уверенности получения полной оплаты по договору в случае исполнения всех его условий.

Сравним счёт эскроу с аккредитивом. Аккредитив – это обязательство банка перевести средства получателю после предъявления документов, соответствующих условиям аккредитива. В принципе, суть та же, что у счёта эскроу. Аккредитив подходит для расчётов по внутрироссийским контрактам, а также для международных расчётов, для получения финансирования на специальных условиях.

В чем разница? Аккредитив имеет более широкую сферу применения, нежели счёт эскроу. Помимо перевода денег стороне сделки банк может оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить другие действия по исполнению аккредитива. Кроме того, аккредитив может быть отзывным. То есть плательщик вправе в любой момент его изменить или отменить. У эскроу такой возможности нет.

По счёту эскроу невозможно приостановление операций, арест или списание денег по обязательствам любой из сторон.

По аккредитиву таких правил нет, поэтому на сумму могут наложить ограничения.

Порядок открытия счета

Первым делом должен быть составлен договор, который содержит все предполагаемые операции, обязательства сторон и условия их исполнения.

Следующим образом выглядит открытие счета эскроу:

1. Покупатель составляет заявление об открытии счета в строго определенной форме. Необходимо указать реквизиты сторон, суммы и предмет договора, правила осуществления банковской операции, срок действия, решение споров и ответственность.
2. Открывается специальный счет, согласно условиям составленного договора, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты продавцу.
3. Участники сделки выполняют возложенные обязательства (при покупке недвижимости оформляются документы по регистрации нового собственника).
4. Подтверждающие документы сдаются на проверку представителям банка, которые принимают решение о законности соблюдения условий договора.
5. В случае утвердительного решения, продавец получает деньги со счета.

В случае если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, денежные средства, заблокированные на специальном счете, переходят обратно в распоряжение покупателя.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.

Особенности договора эскроу

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Стороны вправе контролировать операции по счёту и запрашивать у банка выписки.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

• инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано . 

Условия

В Сбербанке открытие счёта эскроу возможно и по обычным сделкам, и в рамках договора долевого участия. В последнем случае за открытие и операции платить не нужно. Открытие счёта для других сделок, увеличение суммы по договору, продление срока действия договора при сумме до 100 млн руб. обойдётся в 0,7% годовых, минимум 15 000 руб. за квартал или его часть. Если сумма договора больше, тариф рассчитывается индивидуально. За каждое изменение условий соглашения придётся отдать 2500 руб. Приём, проверка и передача документов, предусмотренных договором счёта эскроу, стоят 0,2% от суммы платежа, минимум 5000 руб.

В ВТБ можно открыть счёт эскроу только в рамках ДДУ. Комиссию за все операции банк не берёт.

У Генбанка тарифы следующие:

• открытие счёта – 2500 руб.;
• исполнение условий по договору – 2500 руб.;
• изменение условий – 1000 руб.

За выписки, закрытие счёта и переводы на другие счета комиссию банк не берёт.

Параметры предоставления услуги в Сбербанке

Теперь стоит подробнее разобрать те параметры, согласно которым предоставляется эскроу от Сбербанка в 2018 году. Так, руководством было запущено две основных программы для застройщиков:

• кредитование по эскроу;
• банковское обслуживание.

Кредитование по эскроу. Начать стоит непосредственного с кредитования. Первое, что необходимо сказать об этой программе — ее цель: организовать кредитную линию, размер которой составлял бы порядка 85% от общего капитала предприятия. Такой подход поможет обеспечить деньгами весь процесс строительства от приобретенной суммы.

Экономисты, что разработали эту программу, также работали над другими, не менее важными проектами, а также занимались тем, что реализовывали квартиры по ДДУ. Схема действий выглядит следующим образом: производится предложение, что основано на общем объеме свободных квартир и конкретных характеристиках отдельно взятой жилой площади. Это позволит уменьшить процентную ставку при росте денег в эскроу-счете. Если же говорить о деньгах на специальных счетах, то они будут использованы для погашения кредита перед банком непосредственно компаниями.

Если коснуться ипотеки при использовании эскроу, то можно только утверждать, что защищены будут, в первую очередь, интересы покупателя. Это связано с тем, что деньги будут заблокированы на специальному банковском счету. Получить их можно будет только после документального подтверждения передачи прав на жилую площадь.