Оформление права собственности на новостройку

Что нужно регистрировать?

Исчерпывающий перечень объектов, которые в 2019 году должны быть в обязательном порядке зарегистрированы, содержится в статьях Гражданского кодекса. Перечень такого имущества включает:

• жилые дома и помещения;
• коммерческие помещения;
• сооружения иного назначения;
• имущественные комплексы;
• земля и недра;
• объекты лесного фонда;
• иные объекты, определяемые как недвижимое имущество.

И в соответствии с Законодательством организации имеют право обладать любыми из перечисленных видов. В то же время количество, масштабы и стоимость имущества, которым распоряжается юр.лицо, могут быть ограничены, если они нарушают интересы общества.

Важно!
не допускается оформление юридическими лицами в собственность объектов, пользоваться которыми имеет право только государство.

Правом на регистрацию недвижимости в собственность в РФ наделены различные категории субъектов:

• граждане России и других стран, а также лица без гражданства;
• юридические лица независимо от организационной формы, зарегистрированные в установленном порядке на территории РФ или иного государства;
• международные организации различного профиля;
• муниципальные образования;
• непосредственно РФ и входящие в нее субъекты;
• другие страны.

Как видно из приведенной информации, Законом возможности организаций оформлять в собственность недвижимые объекты практически не ограничиваются. Не имеет принципиального значения ни форма компании, ни место ее регистрации. Однако в Гражданском кодексе прописаны некоторые нюансы, уточняющие особенности прав собственности юрлиц.

В частности, организация, зарегистрировавшая свои права на то или иное имущество, становится его единоличным владельцем, получающим полный перечень полномочий. Другими словами, недвижимость, зарегистрированная на компанию, де-юре принадлежит ей – не руководителю, а именно организации.

Получение ее членами и руководством доли в регистрируемом имуществе возможно только в том случае, если это условие допускается выбранной организационно-правовой формой. Право собственности может быть оформлено не только на покупаемое юрлицом имущество, но и внесенное в качестве доли в уставной капитал.

Коммерческие предприятия могут полноценно распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе и для выведения прибыли. Некоммерческие же организации в силу характера своей деятельности может выводить доходы чрез недвижимость только для их использования в своей деятельности.

Рекомендации адвокатов

При сделках с гаражами следует учитывать, что объект состоит из пары элементов, являющихся собственностью: земли и строения на ней. Поэтому оформлять можно отдельно каждый элемент или оба одновременно. Например, хозяин может оформить строение, оставив землю под ним в собственности муниципалитета, государства, гаражного кооператива. Возможности при этом не ограничиваются, все операции с недвижимостью доступны, сделка обходится дешевле. Земля под гаражом может принадлежать владельцу:

• по праву бессрочного пользования;
• по праву собственности;
• аренда.

Советские власти часто не выдавали правоустанавливающие документы, поэтому регистрация недвижимости в настоящее время происходит по выписке из хозяйственной книги. Следует знать, что регистрируются лишь капитальные строения, металлические конструкции под эту категорию не попадают. При наследовании часто не удается установить, являлся ли гараж собственностью умершего владельца, поэтому спорные вопросы решает суд.

При ипотечном кредитовании заемщик является правообладателем квартиры, однако распоряжаться недвижимостью не может. Она является залогом у финансовой организации до окончания погашения процентов основной суммы долга. Обременение не позволяет прописывать родню, сдавать площадь в аренду, менять, продавать квартиру.
Если перепланировка (изменение конфигурации помещения) производится до получения права собственности (например, при ипотеке), то расположение стен не совпадет с указанным в паспорте при повторном замере БТИ. Проценты по ипотеке увеличиваются, получение права собственности затягивается. При покупке квартиры в новостройке она не всегда может быть оформлена в собственность (например, дом не сдан, не имеет адреса).
Смена фамилии при выходе замуж в этот период не является проблемой для молодой супруги. Застройщик уведомляется о смене данных клиента, составляется дополнительное соглашение в договоре. После чего происходит стандартная процедура оформления недвижимости в собственность. При наличии нескольких собственников на одну недвижимость в ЕГРП делается запись на отдельных страницах с учетом доли каждого из них.

Когда квартира переходит в собственность при покупке

Часто продавец требует уплаты денег сразу при подписании договора купли-продажи. Поэтому покупателя в такой ситуации интересует момент перехода права собственности на недвижимое имущество: является ли он после совершения сделки и передачи денег полноправным владельцем приобретенного жилья или еще нет? Переход права собственности на недвижимость определяется моментом государственной регистрации. Этот нюанс стоит учитывать при определении порядка расчетов. Также желательна правовая поддержка юриста, специализирующегося на сделках с жильем, особенно при приобретении квартиры на вторичном рынке.

Особенности регистрации собственности на квартиру по наследству

В случае с наследованием объекта недвижимости особенно высока вероятность наткнуться на подводные камни. Вот потому наследникам, а именно — по завещанию, рекомендуется тщательно проверять все документы. Малейший недочет станет поводом для оспаривания последней воли усопшего в судебном порядке.

А также стоит проверить жилье на предмет прописки несовершеннолетних и недееспособных. Перечисленные лица могут не заявлять о себе, но при этом обязательство выделить им долю не пропадает. К тому же любые прописанные жильцы в дальнейшем могут стать проблемой для наследника.

Отдельно нужно упомянуть о наличии задолженности по оплате ЖКХ. Такая ситуация – не редкость. В некоторых случаях размер долга приравнивается к оценочной стоимости жилплощади.

Это занимает в итоге не более 3 суток.

Как можно подать документы для оформления недвижимости — 3 проверенных способа

Оформление в Росреестре права на недвижимость всегда было делом хлопотным. Дело в том, что раньше регистрации подлежали и договоры, поэтому к их содержанию предъявлялись жесткие требования, особенно если при расчетах использовались какие-либо государственные субсидии.

Сегодня процедура регистрации предельно упрощена.

Особенно легко оформить недвижимость (даже коммерческую) в собственность при наличии в вашем населенном пункте МФЦ. Законодательно допустимы 3 способа подачи документов в Росреестр.

Способ 1. Самостоятельно

Это самый бюджетный способ, так как уплатить нужно только госпошлину. Однако при личном обращении придется потратить много времени и нервов. О том, что нужно для самостоятельной подачи документов на оформление недвижимости, пойдет речь в следующем разделе.

Способ 2. Через представителя

Оформить недвижимость в собственность по вашему поручению может и третье лицо при наличии нотариально заверенной доверенности на право совершения таких действий. В качестве такого помощника может выступить любой ваш знакомый или юрист, занимающийся подобной деятельностью на профессиональной основе.

Отмечу, что сегодня многие юридические компании оказывают подобные услуги за умеренное вознаграждение. О некоторых из них я расскажу позже. Преимущество этого способа не только в том, что вы не тратите свое время, но и в качестве сбора документов, что исключает возможность отказа в регистрации.

Способ 3. Заказным письмом по почте

Закон позволяет направить документы по почте заказным письмом. При этом нужно быть очень внимательным и составить полную опись всех прилагаемых документов.

Так как в этом случае сроки оформления недвижимости увеличиваются, и возрастает риск отказа в регистрации из-за ошибок в оформлении документов, то применяется он редко, исключительно при невозможности воспользоваться другими способами.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности

Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
Спустя установленное время данные вносятся в реестр

С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Что делать при несогласии с записью в ЕГРН

Если в ЕГРН есть запись о том, что у недвижимости есть новый собственник, а человек с этим несогласен, он имеет право оспорить этот момент в суде. Для этого человек должен предварительно обратиться в Росреестр с заявлением о том, что у него есть возражения относительно оформленного права собственности на имущество.

Допускается ли оформление всех документов для покупки жилья одним документом

1. Запрос сведений из ЕГРН.
2. Проведение инвентаризации.
3. Предоставление справки об идентификации адреса.
4. Предоставление документов из архива.
5. Использование средств по материнскому капиталу.
6. Предоставление сведений жилищного учета.
7. Регистрация права собственности.
8. Согласование перепланировки.

Причины и основания для приостановления государственной регистрации права

Успешная подача документов для внесения записи в Росреестр не означает автоматического признания прав нового владельца. До истечения отведенного для данного действия срока обработка заявления может быть приостановлена, ст. 26 закона 218-ФЗ, если:

• лицо, подавшее заявление не имеет на квартиру никаких прав либо не уполномочено подавать документы для оформления собственности;
• обнаружены разногласия между данными, занесенными в реестр, и вновь заявленной информацией;
• приложенные документы оказались поддельными;
• опаздывает или отсутствует информация, запрошенная по межведомственным каналам;
• сделка признана недействительной или ничтожной в порядке судебного рассмотрения;
• обнаружено обременение, препятствующее проведению заявленных юридических действий;
• в пакете документов отсутствует согласие остальных сособственников недвижимости.

Приостановление регистрационных процедур происходит до момента устранения противоречий или полной укомплектации пакета документов либо до вынесения судебного решения. Срок приостановления не может превышать 30 дней. Если по истечению данного периода заявитель не устранил причину приостановления, то госрегистратор будет вынужден отказать в проведении регистрационных действий, ст. 27 закона 218-ФЗ.

Поставить недвижимость на кадастровый учёт

Перед совершением любых действий с жильём или земельным участком необходимо провести проверку на наличие этого объекта в базе Росреестра. Если по кадастровому номеру информации о недвижимости нет, объект нужно поставить на государственный кадастровый учёт (ГКУ).

Как подать заявление на ГКУ онлайн

1. Зайдите на сайт Росреестра, найдите раздел и выберите «Государственный кадастровый учёт».

2. Внесите необходимые данные:

• Отметьте вид объекта и его расположение. Если хотите получить информацию о готовности услуги онлайн, выберите в графе «Форма получения документов» — «В виде ссылки на электронный документ».
• Заполните информацию о себе, если подаёте заявление самостоятельно. Если ваши интересы представляет другой человек, понадобятся его данные. Во втором случае оформите доверенность и заверьте её электронными подписями у нотариуса.
• Прикрепите все документы. Электронные образы — сканы бумажных документов с цифровой подписью — должны быть в формате PDF. Документы, оформленные на компьютере, — в формате XML. Не забудьте приложить к каждому документу электронную подпись в формате SIG.
• Проверьте все данные и нажмите кнопку «Подписать и отправить запрос».

Сроки рассмотрения заявок

От трёх до девяти рабочих дней в зависимости от типа запроса. Моментом постановки на кадастровый учёт считается дата, когда данные о вашем жилье внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сколько стоит

Услуга бесплатна.

Какие документы нужны

• Заполненное .
• Доверенность на представителя (при его наличии).
• Паспорт заявителя или его представителя.
• Межевой план земельного участка в формате XML с электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера. Или аналогично подписанный технический план квартиры или дома в формате XML.
• Электронные подписи к каждому документу.

Материал по теме
Стоит ли брать ипотеку в 2020 году или лучше подождать: что говорят эксперты

Квартира, оформленная в собственность в браке

В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущественные активы, приобретенные супругами в период брачных отношений, являются совместно нажитой собственностью. Закон допускает два варианта распоряжения имуществом:

• Законный порядок. Нормы действующего законодательства регламентируют распределение между супругами нажитого совместно имущества в равных долях.
• Брачный договор. Распределение материальных благ осуществляется на основании договорных правоотношений. Супруги вправе самостоятельно определить порядок владения и распоряжения имуществом.

Для оформления приобретенной квартиры в собственность супругам необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта заявителей.
• Заявление о регистрации приобретенного жилья.
• Свидетельство о браке.
• Договор купли-продажи.
• Техническая и кадастровая документация на объект жилой недвижимости.
• Брачный договор.

При наличии брачного договора супруги вправе самостоятельно сформировать заявление на проведение регистрационных действий и передать пакет документов в Росреестр. После завершения регистрации сторонам сделки потребуется получить выписки из ЕГРН в государственной организации.

В том случае, если супруги предполагают приобрести жилье в долевую собственность, обязательным является обращение к нотариусу. В такой ситуации нотариус самостоятельно подготовит документы, заверит личной подписью и печатью, после чего передаст в Росреестр. Такой вариант сделки исключит возможные ошибки в процессе ее проведения, однако потребует несения некоторых финансовых трат. Для привлечения к участию в сделке нотариуса обязательной является оплата его услуг в соответствии с действующим тарифом.

Когда могут отказать в оформлении недвижимости — обзор основных причин

Не всегда органы Росреестра регистрируют объект после предоставления документов. Иногда они вынуждены отказывать в регистрационных действиях по различным причинам.

Что это за причины – читайте далее.

Причина 1. Ложные сведения в предоставленной информации

Некоторые недобросовестные граждане пытаются продать объект, на реализацию которого не имеют никакого права. Часто это откровенные мошенники, перепродающие одну и ту же квартиру несколько раз. Кое-кто может скрыть наличие несовершеннолетних детей, что тоже недопустимо и служит основанием для отказа в регистрации.

Некоторые люди пытаются продать жилье втайне от супруга, что делает невозможным оформление такой недвижимости при выявлении подобного факта.

Причина 2. Ошибки в заявлении

Сегодня ошибки в заявлениях достаточно редки, но все-таки встречаются. Чаще всего они возникают по собственной невнимательности обращающегося или опечатке при наборе на компьютере.

Причина 3. Выявление запрета на проведение сделки

Это наиболее распространенная причина, так как жилье часто находится в залоге у банка в качестве обеспечения не только по ипотечным кредитам, но и по обыкновенным. Запрет сделок накладывается и судом при рассмотрении имущественных споров.

Причина 4. Арест имущества, представленного к отчуждению

Иногда судебные приставы накладывают запрет на отчуждение объекта, принадлежащего должнику. Естественно, оформление такой недвижимости в собственность до снятия ареста невозможно.

Оформить квартиру в собственность на ребенка

Право собственности предоставляется каждому гражданину с момента рождения. Соответственно, выступать в качестве собственника могут и лица, возраст которых составляет менее 18 лет. Однако закон ограничивает право граждан распоряжаться имуществом до момента совершеннолетия.

Существует три основных способа оформления квартиры в качестве собственности ребенка: дарение, наследование, купля-продажа. Каждый из приведенных вариантов обладает как преимуществами, так и недостатками.

Дарение

Самый простой способ оформления в собственность ребенка объекта жилой недвижимости – передача на основаниях договора дарения. Согласно положениям ст. 572 ГК РФ, в качестве одариваемого лица может выступать гражданин любого возраста, в том числе не достигший 14 лет.

Для проведения сделки необходимо собрать пакет следующих документов:

• Паспорта лиц, действующих в качестве законных представителей несовершеннолетнего, паспорт или свидетельство о рождении ребенка.
• Правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект, предоставляемые со стороны дарителя.
• Определенное в соответствии с числом сторон количество экземпляров договора дарения.
• Платежный документ, удостоверяющий факт оплаты госпошлины.
• Выраженное в письменном виде согласие на проведение сделки со стороны законных представителей.
• Техническая и кадастровая документация на отчуждаемый дарителем объект жилой недвижимости.
• Выписка или справка о количестве лиц, проживающих в квартире.

При обращении в МФЦ или Росреестр присутствие ребенка, являющегося одаряемым лицом, не носит обязательный характер.

Наследование

Второй по популярности вариант передачи в собственность несовершеннолетнего объекта недвижимости – наследование. В зависимости от условий и обстоятельств, квартира может быть передана по наследству ребенку на основаниях закона или в соответствии с волеизъявлением наследодателя. Существует два важных отличия приведенных способов:

• На основании положений действующего законодательства дети, возраст которых составляет менее 18 лет, вправе претендовать на часть имущества, принадлежащего умершим родителям. При этом часть доли не должна составлять менее 50%.
• Несовершеннолетний вправе получить в собственность жилье, если он указан в завещании в качестве наследника. При этом факт наличия родственной связи между наследником и наследодателем не имеет значимости.

Алгоритм оформления квартиры по наследству идентичен процедуре регистрации договора дарения. Единственная разница заключается в том, что в данном случае в регистрационный орган следует представить свидетельство, удостоверяющее право на вступление в наследство.

Что касается оформления квартиры в собственность на основании договора купли-продажи, то в данном случае алгоритм сделки идентичен варианту, приведенному выше. Однако в этой ситуации в качестве собственника выступает несовершеннолетнее лицо, которое не может распоряжаться имуществом до момента наступления возраста 18 лет. До совершеннолетия интересы ребенка представляют его родители или законные представители.

Как оформить квартиру в собственность в МФЦ

Оформить квартиру в собственность можно и посредством обращения в многофункциональный центр, выступающий в качестве посредника между заявителем и Росреестром. Любые варианты сделки проводятся в соответствии с алгоритмами, приведенными выше.

Предоставления дополнительной документации при обращении в МФЦ не требуется. Однако следует учесть, что в таком случае сроки рассмотрения заявления и получения заявителем выписки из ЕГРН увеличивается на 3 – 5 дней.

Перед тем как оформить долю в квартире в собственность, провести сделку, в качестве объекта которой выступает недвижимое имущество, рекомендуется собрать полный пакет документов. Отсутствие обязательных наименований является причиной к приостановлению процедуры регистрации.

Продолжительность периода, предоставленного заявителю для устранения факторов, препятствующих проведению сделки, составляет 30 дней. Если причины не будут устранены своевременно, после истечения предоставленного срока гражданину будет отказано в проведении регистрационных действий в соответствии со ст. 27 ФЗ № 218.

РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Запись на регистрацию и список документов

Регистрация недвижимости в МФЦ начинается с записи на прием. Это можно сделать по телефону или на сайте госуслуг. В многофункциональных центрах присутствуют специальные автоматы для электронной очереди, поэтому каждый желающий может без предварительной записи подать документы по сделке. Но сначала будут приняты записанные на это время люди. Однако ожидание не займет много времени, поскольку в МФЦ одновременно работает много специалистов. А сам процесс ожидания будет проходить на комфортабельном мягком диване, коих много в офисах.

Рекламное предложение

Центры госуслуг активно реконструируют свои офисы в соответствии с программой «Доступная среда», поэтому большинство из них оснащены удобными пандусами и широкими проемами без лишних ступенек или порожков. Подать документы для подтверждения ренты или для оформления квартиры по наследству в МФЦ смогут слабослышащие и слабовидящие люди. Клиенту в электронной очереди присваивается номер. Когда освобождается какой-либо оператор, этот номер ярко загорается на большом экране, а также женский голос называет его и говорит, к какому именно столику требуется подойти клиенту.

Перед посещением офиса необходимо собрать документы для регистрации квартиры в соответствии с законодательными актами (это относится и к земельным участкам, и дачам, и коммерческим помещениям). В первую очередь потребуются удостоверения личности участников операции. К ним относятся:

• паспорт гражданина Российской Федерации (только подлинник, без несанкционированных отметок);
• паспорт гражданина другой страны с обязательным переводом на русский;
• свидетельство о рождении для несовершеннолетних и малолетних.

Регистрация права собственности по военным билетам или документам о признании беженцем не производится.

Помимо удостоверения личности сотруднику надо будет предоставить:

• (оформляется прямо в МФЦ);
• любые правоустанавливающие документы в качестве основания регистрационных действий:
  • ДКП или договора купли-продажи (актуально, когда фигурирует оформление права собственности на квартиру);
  • акты об успешном прохождении приватизации;
  • договор долевого строительства или участия (процедура регистрации ДДУ в МФЦ имеет стандартные для Росреестра сроки и зависит от порядкового номера обращения);
  • любые земельные акты (регистрация земельного участка в МФЦ может происходить и по старым советским постановлениям).
• документы из технических служб (например, кадастровый паспорт).

Сейчас документальное подтверждение внесения денег требуется не во всех МФЦ, поэтому предоставление квитанции об успешной оплате необязательно. Центры оборудованы современной внутренней сетью, в которой сотрудник может сразу увидеть факт оплаты пошлины по адресу объекта недвижимости или имени клиента. Также каждый посетитель может оплатить пошлину в терминале, который находится прямо в зале многофункционального центра.

Если по каким-то причинам у одного из заявителей не получается лично посетить многофункциональный центр, он может сделать это через представителя, оформив предварительно тому доверенность на право действовать от его имени в государственных ведомствах. Причем лучше указать непосредственно название организации, чтобы он смог точно подать документы в МФЦ для регистрации права собственности. Зарегистрировать право собственности можно также с помощью рукоприкладчика, если один из участников сделки не может собственноручно заполнить бумаги.