Как правильно оформить займ под залог недвижимости: требования, преимущества и недостатки

Документы, необходимые для оформления кредита под залог дома или земли

Чтобы получить ссуду под залог недвижимости, нужно предоставить ряд обязательных документов:

Что касается документом заемщика, то они стандартные:

При оформлении кредитного договора важно учитывать, что оплата должна производиться своевременно и в полном объеме, согласно графику платежей. При выборе способа погашения необходимо отметить, что некоторые каналы погашения переводят денежные средства с задержкой, поэтому вносить деньги необходимо заранее, за несколько дней до предполагаемой даты платежа

После полного погашения долга, недвижимость вновь переводит в полное владение клиенту.

Основные условия выдачи нецелевого кредита по залог недвижимости

Недвижимость, которая оформляется в залог, должна быть ликвидной. Это обязательное требование банков. Поэтому в качестве обеспечения не будут приняты квартиры, которым больше полувека, комнаты в коммуналке, в аварийных или подлежащих сносу домах.

Оформить в залог частный дом можно, только если он каменный или выполнен из других материалов, обладающих повышенной огнестойкостью. Старую развалюху в захолустье, доставшуюся в наследство от бабушки, сделать обеспечением не удастся.

Мало какой банк выдаст нецелевой кредит, если в залог будет предложена доля в квартире. Жителям небольших городов пойдут навстречу разве что в МФО и ломбардах – деньги в долг там дают быстро. Оформляя нецелевой кредит под залог недвижимости в банках, помните, что финансовая организация будет всячески перестраховываться, ведь ее задача – не только не потерять свой капитал, но и преумножить его благодаря сделке. Отсюда повышенные требования:

• обязательное наличие у заёмщика гражданства РФ и проживание в регионе, где берется кредит (предпочтительно);
• хорошая кредитная история (обязательно);
• возраст заемщика от 21 года (в большинстве банков), на момент возврата кредита – не старше установленных для мужчин и женщин лет выхода на пенсию;
• стаж работы на нынешнем месте не менее 6 месяцев (требование некоторых банков – от 1 года);
• уровень доходов (по мнению банков, размер ежемесячного платежа по кредиту должен быть не более 40 % от заработка).

В разных кредитно-финансовых учреждениях требования могут быть разными. Причем они касаются не только заёмщиков, но и предмета залога.

Вряд ли кредит будет одобрен, если:

• квартира нуждается в капитальном ремонте, расположена в аварийном или подлежащем сносу (реконструкции) с расселением доме;
• проводились перепланировка квартиры, которая не была официально зарегистрирована;
• квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего, имеющего право на долю.

Рискованными объектами можно назвать квартиры, которые:

• находятся на крайних этажах;
• расположены в старых домах, имеющих деревянные перекрытия;
• расположены в домах, имеющих статус объектов культурного или архитектурного наследия (есть риск передачи их государству);
• имеют маленькую площадь;
• соседствуют с неблагополучными местами – промышленной зоной, свалками, очистными сооружениями.

Конкретные предложения для оформления кредитов под залог недвижимости

Для получения залогового кредита определенные требования ставят не только предмету залога, заемщик также должен отвечать установленным критериям. В основном, это:

• совершеннолетний возраст. Зачастую кредит под залог могут оформить лица старше 21-го года;
• российское гражданство. Иностранным гражданам можно взять ипотеку с целевым уклоном;
• кредит под залог недвижимости готовы дать лицам с постоянной или временной регистрацией на территории присутствия офиса кредитора.

Если кредитование происходит в банке – определенные критерии ставятся по поводу платежеспособности и стажа работы. Исходя из этого, требуется официальный доход и стаж работы на текущем месте не менее 4-6-ти месяцев.

Сбербанк

Несмотря на обилие ипотечных программ с достаточно низкими ставками, Сбербанк предлагает кредит под залог имеющейся недвижимости.

Для зарплатных клиентов, как обычно бывает, процентная ставка чуть ниже – от 12%, для остальных – от 12,5%. Сумма достаточно стандартная для банковского рынка – до 10 млн. р. и это не более 60% от стоимости имущества. Программа рассчитана исключительно для физических лиц. Период погашения не превысит 20-ти лет.

ВТБ

Частному лицу предлагается кредит под залог недвижимости на более крупную сумму, чем в Сбербанке – можно взять кредит до 15 млн. р. (не более 50% от стоимости квартиры) с таким же сроком погашения (20 лет). Правда, годовая процентная ставка будет немного ниже: от 11,7% зарплатным и от 12% – остальным заемщикам.

Банк Жилищного финансирования

Нет разграничения на физических лиц и ИП, думаем, что кредит под залог недвижимости можно получить и начинающему предпринимателю для открытия своего дела или покупку коммерческой собственности. Сумма до 8 млн. р. (не более 60% от стоимости квартиры) выдается по двум документам, погашать долг можно в течение 20-ти лет. Базовая ставка – 12,99%.

Кредитная компания ➤ МойЗалог

Рассматривается недвижимость исключительно в Москве и МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, это позволяет выдать до 90% от ее стоимости и заключить сделку быстро. Зачастую деньги выдаются в день обращения или авансом до 60% от одобренной суммы. До 100 млн. р. позволяют использовать кредитные ресурсы на совершенно любые цели: от потребительских до бизнеса. Поэтому заемщиками могут стать физические лица (в том числе ИП) и юридические лица. Базовая ставка – 6,5% годовых, задолженность погашается вплоть до 30-ти лет. Кредит выдается по 2-м документам без подтверждения дохода и проверки кредитной истории.

Банк Уралсиб

До 60 % от стоимости имущества (не более 6 млн. р.) можно получить на срок до 15-ти лет. Кредитоваться могут частные лица и индивидуальные предприниматели. Правда, для последних ставка увеличивается на 0,5% годовых. Базовая величина – 13,5%. Кроме того, возможны надбавки при отказе от страхования (+1% – при отказе от страхования и +0,5% – без подтверждения дохода). Также насчитываются надбавки за любое несоответствие установленным требованиям.

Кто может выдавать кредиты под залог жилья?

С банками все понятно – почти любая более-менее крупная кредитная организация выдает кредиты под залог недвижимости, причем это необязательно залог той самой квартиры, которая приобретается в кредит. Но банки – не единственные участники рынка, которые могут выдавать займы под залог недвижимости.

Еще не так давно займы под залог недвижимости выдавали буквально всем подряд сомнительные организации – под гигантские проценты и с такими же огромными штрафными санкциями. Но с 1 октября 2019 года вступил в силу закон, который разрешает выдавать кредиты и займы, обеспеченные ипотекой (то есть, залогом недвижимости), только тем организациям, которые находятся под надзором Банка России.

И перечень таких кредиторов очень небольшой:

• банки;
• микрофинансовые организации;
• кредитные потребительские кооперативы;
• прочие организации, уполномоченные АО «Дом.РФ»;
• ФГКУ «Росвоенипотека» (только по части военной ипотеки).

Чуть позже, с 1 ноября 2019 года, вступивший в силу закон запретил выдавать займы под залог жилья и МФО (если только эту МФО создало не государство). Это было нужно, так как некоторые микрофинансовые организации так загоняли клиентов в долги, что потом без проблем обращали взыскание на объект залога и выселяли семью заемщика из квартиры.

Кроме того, закон не запрещает выдавать ипотечные займы работодателю (например, если крупный завод строит дом для своих работников и передает им квартиры в рассрочку), а также не до конца урегулированным остается выдача займов просто частными лицами под залог жилья.

Соответственно, если есть желание взять кредит под залог, но не в банке, вариантов немного – это либо КПК, либо организация из списка АО «Дом.РФ», либо частный инвестор.

И у каждой из категорий кредиторов есть свои нюансы:

• кредитные потребительские кооперативы. Это такие объединения пайщиков, которые распоряжаются сбережениями, которые вносят некоторые пайщики. При этом пайщикам обещают доходность почти вдвое выше среднерыночной, и ради этого КПК «прокручивает» их сбережения. Обычно КПК выдают либо микрозаймы до зарплаты, либо занимаются жилищным кредитованием. Ни один КПК не выдает льготные займы, да и процентные ставки у них обычно завышены – хоть в рекламе и обещают от 8,5% годовых, по факту платежи будут гораздо больше (но не больше 17% годовых – так требует закон);
• уполномоченные организации. Это организации, которые занимаются льготными ипотечными программами на уровне каждого региона. Создаются они либо самим АО «Дом.РФ», либо властями региона, и предлагают особые условия для жителей конкретного субъекта РФ. У них обычно выгодные условия кредитования, но ориентируются они в основном на льготные категории заемщиков;
• частные инвесторы. Этот рынок вообще никак не регулируется – некое частное лицо дает деньги под проценты, а взамен просит оформить на него залог. Закон запрещает делать это на регулярной основе, но рынок существует – просто займы оформляются как разовые на индивидуальных условиях. Процентные ставки тут будут самые большие (вплоть до 80-100% в годовом выражении), но ведь и инвесторов никто особо не регулирует.

Кстати, государство достаточно активно противодействует сомнительным фирмам, которые выдают займы под залог жилья. Как говорит Гульнара Ручкина из Финансового университета, представитель Центробанка прямо говорил – вместо МФО займы под залог жилья начали выдавать совсем сомнительные фирмы, которые, по сути, представляют собой риелторские агентства. Соответственно, развиваться такой рынок в России, скорее всего, не будет.

Как взять кредит под залог дома – пошаговая инструкция для новичков

Оформление кредита под залог – процедура непростая. Без соответствующей подготовки она затянется на недели и месяцы.

Чтобы мероприятие прошло гладко и оперативно, пользуйтесь экспертным пошаговым руководством.

Шаг 1. Выбираем банк и подаем заявку

Чем крупнее город, тем легче найти выгодное предложение

От правильного выбора зависит ваше финансовое положение на много лет вперёд, поэтому уделите этому этапу самое пристальное внимание

На что смотрим:

1. Рейтинги – наибольшим авторитетом в РФ пользуется агентство «Эксперт».
2. Финансовые показатели – банки, которым нечего скрывать, публикуют информацию о своих финансовых делах в открытом доступе.
3. Сервисы сравнения – эти сайты помогут сориентироваться в разнообразии кредитных программ. Лично я пользуюсь ресурсами Сравни.ру и Банки.ру.
4. Отзывы и рекомендации – ищите на независимых форумах, расспросите своих знакомых и родственников, наверняка у кого-то есть сведения из первых рук.

И ещё один момент – отследите последние новости об интересующей вас компании. Если у банка меняются владельцы или он в состоянии слияния с другим банком, не рискуйте.

Шаг 2. Сравниваем условия и определяемся с программой кредитования

Сравнив условия в нескольких банках, выбирайте наиболее подходящие лично для вас по срокам, суммам и списку требований.

Если есть трудности с предоставлением справки о доходах – например, вы получаете серую зарплату или не работаете официально – ищите банк, для которого наличие полного списка документов необязательно.

Шаг 3. Предоставляем документы и дожидаемся оценки недвижимости

Документы на жильё желательно подготовить заранее, так будет меньше хлопот.

Понадобятся однозначно:

• свидетельство права собственности на дом (или свежая выписка из ЕГРН);
• правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, дарения, наследования, долевого участия;
• кадастровый паспорт и план;
• технический паспорт, в котором указано расположение каждой из комнат и их метраж;
• документы на земельный участок;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по оплате электричества и газа.

Могут потребовать письменное согласие супруги (супруга) или других собственников на операции с домом.

Список документов заёмщика стандартный:

• паспорт;
• второй документ – загранпаспорт, СНИЛС, ИНН, военный билет, водительские права;
• справка 2-НДФЛ или банковская выписка;
• трудовая книжка (копия).

В обязательном порядке проводится оценка недвижимости. Банк не вправе навязывать клиенту услуги конкретных компаний, поэтому выбирайте оценщика самостоятельно. Независимая оценка даст вам реальное представление о цене объекта и поможет определиться с итоговой суммой кредита.

Кредит под залог дома: процедура оценки занимает от 1 до 3 дней

Оценщик осматривает дом на предмет явных и скрытых деформаций и земельный участок на предмет эрозий, провалов и прочих дефектов. Изучает каждое помещение, проверяет состояние окон, стен, дверей, коммуникаций, отопительных систем и всего остального, от чего зависит стоимость и безопасность жилища.

Шаг 4. Заключаем кредитный договор

Сколько времени уйдёт у банка на принятие окончательного решения, нельзя сказать заранее. Иногда хватает 2-5 дней, иногда ответа приходится ждать 2 недели.

Если банк всё-таки ответит вам «да», не спешите праздновать победу и подписывать бумаги, не вдаваясь в подробности. Сначала надо изучить договор – внимательно, последовательно, строго по пунктам.

Обращаем особое внимание на:

• итоговый размер ставки;
• способы погашения долга;
• наличие комиссий за финансовые операции;
• условия досрочного погашения;
• пункт о ваших правах как собственника дома.

Если условия вызывают сомнения, попросите разъяснить. Если какие-то пункты категорически не устраивают, настаивайте на их исключении. Лучше потерять время сейчас, чем потом много лет переплачивать из месяца в месяц.

Шаг 5. Получаем деньги и погашаем задолженность

Деньги перечислены, осталось пустить их в дело. И далее – погашать долг согласно графику платежей. Старайтесь не допускать просрочек и не оставлять «хвостов».

Если пользуетесь интернет-банкингом и у вас аннуитетные платежи (то есть равные каждый месяц), настройте автоматическое ежемесячное перечисление.

Какой банк дает ипотеку под залог недвижимости?

В России многие крупные банки предоставляют клиентам такую возможность. Рассмотрим условия ипотеки в 2021 году под залог недвижимости в топовых банках РФ:

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости в «Сбербанке»?

Условия такого ипотечного кредитования следующие:

• валюта ипотеки – рубли;
• комиссия за выдачу ипотеки – отсутствует;
• в качестве залогового имущества может выступать любое жилое помещение (квартира, таун-хаус, жилой дом), жилое помещение с земельным участком, гараж, земельный участок;
• страхование жизни и здоровья заемщика – добровольное;
• на момент предоставления ипотеки заемщику должно быть не меньше 21 года, а на момент возврата ипотеки – не больше 75 лет;
• стаж работы заемщика на текущем месте работы – не меньше 6 месяцев;
• заем выдается только гражданину РФ.

Документы на залоговое имущество клиент может принести в банк в течение 3 месяцев с момента одобрения банком заявки о получении ипотеки.

«ВТБ–24»

Банк «ВТБ–24» также предоставляет возможность взятия ипотеки под залог недвижимости по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости» со следующими условиями:

• предмет залога должен располагаться в черте того города, где клиент планирует оформить ипотеку;
• квартира, которую заемщик закладывает, может находиться как в его собственности, так и в собственности членов его семьи. Если квартира находится в собственности супруга/супруги или другого члена семьи, но не заемщика, тогда собственник залогового имущества должен оформить поручительство на заемщика;
• банк предоставляет минимальную фиксированную процентную ставку на весь срок ипотеки;
• валюта ипотеки – рубли;
• срок ипотеки – до 20 лет;
• есть возможность досрочного погашения без уплаты штрафов.

«Россельхозбанк»

Этот банк выдает ипотеку под залог недвижимости для целевого использования, то есть, для покупки квартиры/дома. Выдается ипотека в национальной валюте, срок кредитования – до 30 лет или меньше (в зависимости от возраста заемщика).

В качестве залога банк принимает квартиру или жилое помещение с земельным участком. Страховка на объект залога – обязательное условие банка, а страховка на здоровье и жизнь клиента – на его личное усмотрение.

«Газпромбанк»

Программа этого банка называется «Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости». Выдается кредит на покупку квартиры, автомобиля или другого имущества. Срок кредитования – до 15 лет.

Особенность ипотеки под залог имеющейся недвижимости заемщика в том, что он может приобрести другой объект недвижимости без первоначального платежа.

По ипотеке без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости у заемщика имеется ряд преимуществ по сравнению с теми заемщиками, которые хотят оформить ипотеку без такого залога:

• процентная ставка по такому виду ипотечного кредитования ниже по сравнению с другими ипотечными продуктами;
• вероятность одобрения заявки клиентов, которые хотят оформить ипотеку под залог существующей недвижимости выше;
• по ипотеке под залог существующей недвижимости заемщик может брать в ипотеку квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Для ясности картины по ипотечному кредитованию нужно проанализировать и недостатки такого вида договоров:

• не каждое имущество может выступать в качестве залогового. Банк тщательно проверяет такое имущество и если по каким-то параметрам оно не подойдет, то он может отказать в выдаче ипотеки;
• страхование имеющегося залогового имущества – обязательный пункт. И все расходы, связанные со страховкой, ложатся на плечи заемщика;
• большая переплата, поскольку ипотека выдается на длительный период;
• есть вероятность утраты залогового имущества, если, к примеру, заемщик не будет выплачивать ипотеку. В этом случае даже любые доказательства банк может проигнорировать.

Такой вариант ипотеки подходит тем людям, у которых нет денег на первоначальный взнос, зато есть другая недвижимость, которую они хотят заложить банку.

Взять ипотеку под залог квартиры или дома можно в крупнейших банках РФ: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и др. Главное условие для одобрения заявки на такой вид ипотеки – чтобы залоговая недвижимость соответствовала всем требованиям конкретного банка.

Алгоритм оформления

Программа кредитования с предоставлением залога требует личного визита заемщика в офис компании. Это необходимо с целью предоставления расширенного пакета документов и проведения независимой экспертизы для оценки стоимости имущества. Дистанционное оформление невозможно.

Можно отправить заявки в несколько компаний или воспользоваться специализированными сервисами, позволяющими оформить обращение во все доступные организации.

Необходимый пакет документов

Для оформления займа под залог имущества потребуется подготовить стандартный пакет документов:

Список документов зависит от условий организации и особенностей имущества. Легче проходит процедура оформления займа под залог выделенной доли в квартире. В этом случае не потребуется согласие от других собственников.

В любом случае, рекомендуется изначально проконсультироваться со специалистами выбранной организации для получения полного списка документов.

На какую сумму можно рассчитывать

Доступная к получению сумма займа зависит от многих параметров:

При обеспечении займа рассчитывать можно на сумму в 50-80% от стоимости залогового имущества. Если кредит оформляется на покупку доли в квартире, то оставшиеся 50-20% придется вносить в качестве первоначального взноса.

Доступная сумма зависит от вида финансового учреждения. Банки предоставляют до 50 000 000 рублей (в Москве размеры кредита исчисляется сотнями миллионов). В МФО можно получить не более 1 000 000 рублей, в ломбарде редко предлагают больше 500 000 рублей, а частные инвесторы готовы предоставить до 5 000 000 рублей.

Способы погашения кредита

Оформление займа под залог имущества актуально для больших сумм. А это означает, что погашается долг равными платежами в течение выбранного периода кредитования.

Погашать задолженность можно разными способами:

• переводом с банковской карты или счета;
• переводом с электронного кошелька;
• переводом через систему денежных переводов;
• в кассе или терминале любого банка.

Денежные средства вносятся на личный счет заемщика, указанный в кредитном договоре и личном кабинете на сайте кредитора. После внесения всей суммы необходимо убедиться в отсутствии финансовых обязательств перед кредитором. Для этого можно обратиться с паспортом в офис компании или позвонить менеджерам.

Важно, чтобы вся сумма долга была погашена. Остаток в 2-3 рубля приведет к огромной задолженности в течение нескольких месяцев

Преимущества ломбарда под залог квартиры

Заложив квартиру в ломбард, вы продолжаете оставаться ее фактическим собственником. А значит, можете ее использовать по любому назначению – проживать, сдавать. Можно вести на объекте ремонтные работы, оформлять перепланировку – делать все, что нужно, не обращая внимания на наличие залоговых обременений.
Получить деньги в ломбарде под залог квартиры можно очень быстро

Это весомый плюс на фоне кредитования в банках, где кредитный комитет может неделями рассматривать заявку, и нередко после длительного ожидания выдает отрицательный ответ.
Если вы закладываете квартиру в банке, важно соответствовать множественным требованиям. В частности, возраст 21-65 лет, наличие работы и справки о доходах

Что делать если вы не попадаете под данный возрастной ценз, не имеете официальной работы, и никто не даст вам справку? Идти за займом под залог квартиры в ломбард.
Можно получить на руки деньги и без залога, но в этом случае проценты будут гораздо выше. А это отнюдь не способствует легкому выходу из сложившейся непростой финансовой ситуации. Для сравнения, если вы хотите взять деньги без залога квартиры, процент в день может составлять 1,5-2,0%. А значит, при условии займа на длительный период вы переплатите ломбарду за год 600-700%, то есть – вернете заем с шести-семикратном размере. Очевидно, что снизить проценты с помощью залогового инструмента, будь то квартира, комната или дом – гораздо более разумный вариант.
Займы из ломбарда не являются целевыми. А значит, вы можете тратить их на свое усмотрение, не отчитываясь финансовому учреждению. Для сравнения: потребительский кредит часто бывает целевым. Если вы берете деньги на телевизор, то должны купить телевизор, по-другому – не получится.

Основные характеристики кредита, оформляемого под залог недвижимости

Займ под залог недвижимости — разновидность нецелевого долгосрочного кредитования. Полученные средства клиент может расходовать по своему усмотрению, средний срок выплаты займа составляет пять лет. Кредиты под залог недвижимости отличаются рядом параметров.

Требования к обеспечению (залогу). Как правило, банки принимают в качестве залога ликвидную недвижимость в хорошем техническом состоянии. Например, городская квартира должна быть расположена в блочном или кирпичном доме высотой не меньше трёх этажей, с наличием центрального отопления, электроснабжения и систем водоотведения. Не принимаются в залог квартиры, расположенные в аварийных домах и зданиях, ожидающих капитального ремонта. Загородный дом, выступающий залогом, должен быть полностью достроен, располагаться в посёлке с транспортной доступностью в любое время года. Жилая недвижимость должна быть подключена к системам постоянного электроснабжения, отопления и водоотведения.

Средняя сумма кредита. Принимая в залог недвижимость, банки и небанковские кредитные организации закладывают в сумму кредита ставку дисконтирования — процент удешевления жилья по мере погашения задолженности. Ставка дисконтирования зависит от срока постройки дома, технического состояния жилого помещения и в среднем составляет 30%. Таким образом, сумма кредита под залог недвижимости не превышает 70% стоимости жилья, обычно банк предоставляет не более 50%, чтобы снизить риск невозврата займа. Сумма займа снижается, если клиент обладает небезупречной кредитной историей (в прошлом были просрочки или реструктуризации), дом расположен вдали от транспортных магистралей или сдан раньше 1990 года.

Дополнительные расходы заёмщика. После подачи заявки на кредит под залог доли в квартире или доме заёмщик должен оплатить программу страхования, а также оформить залоговое обязательство (наложить обременение) через Росреестр. Наряду со страхованием залога, многие банки обязывают клиентов оплатить страхование жизни, здоровья и платёжеспособности (финансовая страховка), чтобы получить выгодную процентную ставку. До момента выплаты долга клиенту запрещены регистрационные действия с недвижимостью (продажа, оформление дарственной, регистрация новых жильцов).

Суммарная переплата и период погашения кредита. В целом, процентные ставки и сроки погашения по кредитам под залог недвижимости сопоставимы с ипотечными кредитами. Например, банк Открытие предлагает жилищный кредит под залог имеющейся недвижимости по ставке от 10.2% годовых на срок до 30 лет включительно. Если клиент обладает высоким доходом и может вносить дополнительные суммы, снизить переплату можно за счёт полного или частичного досрочного погашения кредита. Если доходы заёмщика невысоки, рекомендуется выбирать максимальный срок кредитования и небольшой ежемесячный платёж.

Кредит под залог доли в жилом помещении можно оформить в банке или небанковской кредитной организации (МФО, ломбард, залоговая компания). В зависимости от конкретного кредитора, заявку на получение займа можно подать онлайн или в офисе организации, кандидатура клиента рассматривается от двух дней до нескольких недель. Заёмные средства можно получить наличными купюрами или переводом на банковские реквизиты, указанные клиентом. Некоторые банки (например, Тинькофф) выдают кредитные средства на бесплатную дебетовую карту для дальнейшего снятия.