Недвижимость за рубежом: топ-10 стран для инвестиций в 2021 году

Недвижимость за рубежом: особенности приобретения недвижимости за границей

Иметь собственное жилье за рубежом для комфортного отдыха в стране пребывания или получения дополнительного дохода на недвижимости сдачи в аренду мечтают многие россияне.

1. В некоторых европейских странах нерезиденту тяжело получить разрешение на покупку недвижимости, не говоря уже о продаже земли.
2. Препятствием может стать и высокая расходная часть на содержание жилья.
3. В отдельных странах введены квоты на покупку. Разрешение не будет выдано, если более половины жильцов дома будут нерезидентами.

)
В связи с этим каждый потенциальный покупатель должен знать об особенностях приобретения недвижимости за границей.

Причем в каждой стране свои законы:

• Так, например, в Хорватии у граждан другого государства вряд ли получится купить жилье, поскольку выдача разрешения властями тянется не один год. Недвижимость может приобретать лишь местная компания, владельцем которой является гражданин России. Но расходы на покупку в этом случае значительно возрастают.
• В Чехии имеются ограничения визового характера, что уравнивает владельцев недвижимости с туристами и другими приезжими. Право собственности на жилье не дает никаких преимуществ ни при получении визы, ни для продления сроков нахождения на территории страны.
• В некоторых европейских странах при приобретении здания исторической и архитектурной ценности все затраты по его сохранению и содержанию ложатся на покупателя. Может быть наложен запрет даже на изменение его внутреннего убранства, если это касается средневекового замка. При любых нарушениях – штраф.
• Если покупать жилье в Германии, придется уплатить налоговый сбор, составляющий 8-15% от стоимости покупки.

Индия

Специфическая страна, которая славиться своей антисанитарией – там вы можете заразиться инфекцией, которая во всем мире не встречалась с 19 века! Касательно недвижимости – есть квартиры элит класса в престижных районах, но в основном цена квадратного метра не превышает 150 у.е.

Индия

Густонаселенная страна с Тадж-Махалом, известными пещерами, фортами и храмами, ну и со святой коровой. Кроме того, это еще и очень удачное с экономической точки зрения место для проживания. Всего $100-110 достаточно, чтобы снять здесь апартаменты на месяц на двоих. Тарелка горячего риса с курицей здесь может стоить всего 40 рупий — это примерно 60 центов, за полноценный обед придется заплатить $1-2.

На какой счёт лучше получать доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом

Как перевод при покупке недвижимости за рубежом, так и получение средств от продажи или сдачи в аренду можно осуществлять двумя способами:

• На счёт в иностранной валюте в российском банковском учреждении.
• На личный счёт в иностранном банке.

Для второго варианта необходимо удостовериться в законности проводимых действий. По новому валютному законодательству наши налоговые резиденты имеют право получить деньги на личный счёт в зарубежном банке, если он находится в государстве-члене ЕАЭС, либо стране, осуществляющей автоматический обмен с Россией финансовыми данными.

Например, США не обмениваются налоговой информацией с Российской Федерацией. Соответственно, российскому резиденту запрещено получать деньги на счёт в американском банке. Однако достаточно открыть банковский аккаунт в Евросоюзе, и все будет законно.

Пассивный доход, получаемый от аренды собственной иностранной недвижимости, является налоговой базой НДФЛ в России. Для физлиц ставка составляет 13%. Оформившись индивидуальным предпринимателем, становится доступным снижение налоговой ставки, согласно выбранной системе налогообложения. По УСН добиваются меньшей ставки.

Наличие подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и юрисдикцией, в которой находится недвижимое имущество, помогает избежать повторного налога на пассивный доход в России.

Выделим несколько следующих правил:

1

Оплата покупки недвижимости за рубежом совершается как со счёта в российском банковском учреждении, так и с зарубежного банковского аккаунта.

2

Нецелесообразно и рискованно проводить расчеты за объект недвижимости наличностью.

3

Для получения денег от продажи иностранной недвижимости и аренды следует открыть счет в банке страны, осуществляющей автоматический обмен налоговой информацией с Россией.

Предлагаем проконсультироваться с экспертами портала International Wealth по вопросам покупки недвижимости за рубежом и открытия личных иностранных счетов. Юридическая помощь профессионалов поможет избежать санкций и штрафов от фискальных органов.

Узнайте, как пройти бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке от наших экспертов.

Для связи с экспертами по вопросам покупки недвижимости за рубежом обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.

Есть ограничения на покупку зарубежной недвижимости россиянином от государства?

Согласно законодательству, российские граждане имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают и российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом. Чиновники, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом.

Существуют ли ограничения на покупку недвижимости за рубежом иностранцами?

В отдельных странах установлены ограничения На покупку недвижимости иностранцами. Например, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму. Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании.

Надо ли уведомлять налоговый орган о покупке недвижимости за границей?

Российский гражданин не являющийся чиновником, либо его ближайшим родственником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. Однако при регистрации иностранной компании (с долей участия в капитале свыше 10%) для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ.

Испания, курорт Торрвьеха

Торрвьеха находится на побережье Коста-Бланки. Это самый крупный город в Аликанте – провинции Испании. За ним прочно закрепилось название «русская столица Испании». Количество россиян, владеющих жильём в Торрвьехе, действительно велико. По статистике каждый второй владелец недвижимости иностранец (сюда также входят граждане Британии, Германии, Швеции и других стран). В чём же причина такой популярности курорта? Вероятно, в чудесном климате, чистых пляжах, уникальных соляных озёрах и, конечно же, в доступной стоимости жилья.

На вторичном рынке можно купить приличный дом за 30000€. Правда, бассейна в нём не будет и до моря 800 метров. Примерно в такую же цену обойдётся квартира-студия на окраине. Дешёвые объекты очень часто продают банки, но этот вариант покупки потребует небольших ремонтных работ.

Стоимость коттеджей с бассейнами начинается от 45000€, комфортабельных вилл – от 75000€. Цены на квартиры в самом центре курорта стартуют от 40000€, апартаменты в ноневостройках – от 142000€.

Как гражданину России приобрести недвижимость за рубежом: пошаговая инструкция по поиску и покупке недвижимости за границей

Чтобы поиск и оформление недвижимости за рубежом прошли успешно, стоит привлечь к этому профессионалов. Тем более что сотрудничество с агентством по продаже объектов за границей позволит избежать языковой проблемы, траты времени на изучение законодательства чужой страны и особенностей покупки. Найти подходящую компанию совсем несложно. Большинство крупных риэлтерских агентств занимаются реализацией зарубежных объектов.

После подачи заявки на покупку, менеджер по продажам знакомит покупателя с каталогом объектов, показывает фото и видео квартир. Если выбран подходящий вариант, то между агентством и покупателем заключается договор, являющийся основой будущей сделки.

Договор дает право покупателю осмотреть предлагаемый объект. Но за границу для этого едут единицы. Чаще всего производится виртуальный осмотр через скайп, предоставляемый представителем агентства. Он, находясь на объекте, показывает в реальном времени фасадную часть здания и внутреннюю обстановку.

Сделка проводится на территории той страны, где приобретается недвижимость, поэтому присутствие покупателя либо его доверенного лица обязательно. Документы оформляются согласно законодательству. Деньги переводятся на счет продавца и оплачиваются имущественные налоги. После всех этих операций недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Грузия

stein egil liland Pexels

На юге нашей страны расположилась Грузия. И пусть политическая ситуация между странами сложная, сбрасывать соседа со счетов не стоит. Нужно ли говорить, что гостеприимный народ Грузии в массе своей не потерял контакта с нами и рад видеть туристов из России и не только.

Для путешественника плюсом является то, что россиянам не нужна виза в Грузию для туристической поездки или посещения родственников, при въезде нужно предъявить только действующий заграничный паспорт. Срок разрешенного пребывания — 1 год.

Столица, Тбилиси, красива, горы великолепны, а еда и вино… Грузинская кухня по праву считается одной из самых лучших не только в регионе, но и в мире!

Вы можете снять отличные апартаменты в центре Тбилиси примерно за 300 долларов (22 тысячи рублей) в месяц, а еда и услуги типа такси невероятно дешевы.

Германия

Прогнозируемая Германия прогнозируемо стабильна. Но всё равно удивляет. Цены растут – и как! Спрос на жильё при низких процентных ставках всё выше. За год, по данным Prian.ru, интерес русскоязычной аудитории вырос почти на 17%. Несмотря на рост цен, сюда всё ещё можно прийти с небольшими бюджетами. Этим многие пользуются. Около 65% русскоговорящих покупателей интересуются недорогими – до €100 тыс. – объектами под аренду. О доходности в городах «большой семёрки» можно забыть, 2–3% – и то неплохо. (Зато ликвидность какова!) Больше всего – 5–7% – на аренде зарабатывают в городах-сателлитах (30 минут езды от мегаполисов). Главные инвестиционные направления – Тюрингия, Саксония, Северный Рейн – Вестфалия.

Агентства недвижимости

Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора – исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости. 

Для проведения сделки купли-продажи я решил обратиться в агентство недвижимости. Как можно проверить его надежность и существует ли риск, что меня обманут?

Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки

Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входит ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) – данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов

И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д. 

Могу ли я купить недвижимость за рубежом, не выезжая из России?

Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.

Где покупать недвижимость?

Одна из распространенных ошибок инвесторов – покупка недвижимости, которой затруднительно пользоваться. Это происходит потому, что состоятельный человек приобретает объект в стране, доступ в которую для него ограничен. Например, он может въехать туда только по визе, а действует она в лучшем случае лишь несколько месяцев в году. Контролировать недвижимость и тем более полноценно пользоваться ею в этой ситуации инвестор не может.

Выбирайте объекты в странах, где работают программы по оформлению вида на жительство или второго гражданства за инвестиции в недвижимость. Убьёте двух зайцев: статус получите и средства выгодно инвестируете.

• Гражданство Кипра вы получите за покупку жилой недвижимости стоимостью от 2 млн евро
• Гражданство Мальты – за комбинацию инвестиций: 650 тыс. евро благотворительного взноса в национальный фонд + покупку ценных бумаг на 150 тыс. евро + покупку недвижимости на сумму от 350 тыс. евро
• Вид на жительство (ВНЖ) Испании – за покупку недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро
• Вид на жительство (ВНЖ) Португалии – за покупку недвижимости стоимостью минимум 280‑500 тыс. евро (в зависимости от статуса объекта)
• Вид на жительство (ВНЖ) Греции – за покупку недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро

Кроме того, программы по оформлению ВНЖ работают в Швейцарии и Австрии. Это отличный шанс перебраться в европейскую топ‑страну!

Италия, Скалея: от €23 000

Самую дешёвую недвижимость в Италии надо искать на «носке Апеннинского сапога», в регионе Калабрия. Местность считается бедной, да и у иностранных туристов не так популярна, как северные Лигурия и Тоскана… Зато здесь любят отдыхать итальянцы с семьями. Теплое с апреля по ноябрь море, уединенные пляжи, холмы, поросшие лесами, и долины, покрытые виноградниками, вкусные фермерские продукты, старинные живописные города… Словом, настоящая провинциальная Италия с немыслимыми для других регионов ценами на недвижимость – от €700 за кв. м.

Покупателям, мечтающим о доступной недвижимости у моря, стоит обратить внимание на городок Скалея, где постоянно проживает около 10 тысяч человек. На вторичном рынке, в доме, построенном 30-40 лет назад, можно купить квартиру за €23-25 тыс

Жильё будет компактным – гостиная (она же спальня) с кухонным уголком, прихожая, совмещенный санузел и небольшой балкончик, старенькая мебель вам достанется в подарок, до моря будет около километра.

Для сравнения. Цены на недвижимость в престижных местах Лигурии, например, Сан-Ремо, составляют €4 000-6 000 за кв. м. Соответственно, даже маленькая студия обойдется в шестизначную сумму в евро.

Безопасный перевод денег за границу для совершения сделки

Сделка покупки недвижимости за рубежом требует перевода средств за объект. Для этого необходимо перевести средства в страну, где совершается покупка. Россиянин осуществляет его двумя способами:

• Оплата по контракту купли-продажи суммы со своего счёта в российском банке продавцу.
• Открывает счёт в зарубежном банке и переводит туда средства из России.

Российский банк обязательно требует дополнительные документы в случае перевода средств по контрактам купли-продажи за рубеж, когда продавцом выступает нерезидент. Обычно запрашивают следующие документы:

• Удостоверение личности.
• Справка, подтверждающая статус российского резидента.
• Экземпляр договора купли-продажи, подтверждающий покупку недвижимости за рубежом.
• Подтверждение легального источника средств.

Мы не советуем проводить расчет за покупку недвижимости за рубежом наличными средствами. Многие страны ограничили расчёт наличностью минимальными суммами, чтобы противодействовать обналичиванию и отмыванию денег. Ещё перемещение наличности через границу требует заполнение таможенной декларации и подтверждение легального источника средств.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

Германия

Цены на жилье ежегодно растут, а бюджетные варианты для покупки все равно есть. Как и в случае с Болгарией, предложений за пару десятков тысяч евро и дешевле в базе Prian.ru предостаточно. Причем они пользуются большим спросом, чем болгарские.

Александр Елизаров: «Самое распространенное дешевое жилье в Германии – арендная квартира. В моей практике самым бюджетным объектом была небольшая квартира с двумя спальнями в регионе Северный Рейн-Вестфалия. Она находилась в не самом хорошем доме и районе города. Обычное жилье, которое снимают немцы за €300-400 в месяц. Простенькая отделка и обстановка. Она стоила €25000».

Зачем?

Для небольшого заработка. Обычно, бюджетные квартиры от €20000 продаются «вместе с арендаторами», и новые владельцы сразу же начинают получать доход. Жить в такой квартире самому? Нам подобные примеры не встречались.

Литва

David Skyrius Pexels

Литва, вероятно, самая дешевая страна для переезда в Прибалтику. Жители прекрасно говорят по-русски и по-английски. Есть развитая транспортная система и экономика, заточенная под туризм. Проблема только в том, что оформить вид на жительство может быть очень сложно.

Американцы подсчитали, во что обойдется проживание там. Так, цены на обеды напоминают цены в небольшом городке в Америке, что примерно соответствует ценам в России: около 3 долларов (200 рублей) за пиво и 12 долларов (900 рублей) за обед из 3 блюд. Квартира в центре Вильнюса обойдется вам примерно в 500 долларов (37 тысяч рублей) в месяц.

Лучшие страны для инвестирования в недвижимость

Список стран ниже основан на нескольких показателях: стоимости аренды жилья, ее доходности и налоге на аренду.

Филиппины. Низкая стоимость проживания в стране и хорошая доходность в 6,1 % дополняется адекватным налогообложением – ставка на аренду здесь всего 4 %. Если еще учесть туристическую привлекательность региона и высокую арендную плату (около 2,4 тысячи долларов), то можно смело назвать Филиппины одним из лучших вариантов для инвестирования в недвижимость.

ОАЭ. В государстве огромные возможности для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Лояльная система налогообложения (5 %), высокая арендная плата (около 3 тысяч долларов) и неплохая доходность в 5 % дополняются хорошей покупательской способностью в стране.

Коста-Рика. Несмотря на то, что здесь невысокие цены на аренду (примерно 1,5 тыс.), страна имеет неплохой показатель доходности – 7,5 % и низкую ставку по налогам – 5,1 %.

Панама. Отличный вариант для инвестиций: процент доходности 5,7 %; маленькая налоговая ставка в 2 %; высокая аренда – 2 тысячи долларов; хорошая защита права собственности и поощрительная программа для иностранных инвесторов.

Индонезия. В стране одна из самых высоких цифр доходности – 8,6 % и большая аренда в 2,5 тысячи долларов. Вместе с тем нужно учитывать высокий подоходный налог – целых 20 %.

Барбадос. Доходность аренды – 5,4 %; налог – 7,5 %; высокая цена за аренду – 2,5 тысячи

Здесь важно помнить о необходимости получения разрешения на покупку инвестиционной недвижимости от Центробанка государства.

Таиланд. Очень выгодный вариант с развитой туристической инфраструктурой

Цена за аренду – 2 тысячи долларов, маленький налог в 2,7 %. Доходность варьируется в зависимости от региона: в среднем составляет 5,1, а в центрах вроде Бангкока доходит до 8 %. При этом для инвесторов действует программа гарантированной аренды, когда владелец недвижимости отдает ее управляющей компании и получает свою прибыль.

Ирландия. Это самая доходная страна в отношении арендного жилья: показатель доходности – 6-7 %. Аренда – около двух тысяч долларов, налог – 10 %.

Франция. В стране самая высокая арендная плата – 4,3 тыс. дол. Налоговая ставка ниже, чем в некоторых европейских странах и составляет 10 %. Вместе с тем доходность с аренды не высокая – 2,8 %.

Кипр. Пожалуй, самые благоприятные условия для инвесторов открывает именно он. Аренда здесь маленькая – всего 966 долларов. Зато хорошая доходность 5,1 % и совсем отсутствуют налоги на аренду.

Германия. Довольно популярна среди желающих инвестировать в недвижимость. Аренда – 1,7 тысяч, налог 2,7 %, доходность порядка 4 %. Вместе с тем в стране хорошая покупательская способность и комфортная стоимость проживания.

Хорватия. Страна выделяется самыми лояльными правилами налогообложения в мире. Налог с аренды – 8,4 %. Доходность – 5,4 %. Стоимость аренды жилья на уровне 1,3 тысяч долларов.

Болгария. Несмотря на невысокую арендную плату в 997 тысяч, здесь благоприятные налоговые условия – 10 % и отличная доходность – 6,2 %.

Венгрия. Ставка по налогу – 13,5 %. Цена аренды – 1,6 тысячи. Доходность аренды жилья – 5,2 %.

Греция. Стоимость аренды – 1,4 тысячи. Хорошая налоговая ставка – 7,5 %. Неплохая доходность – 4,1 %.

Испания. В стране один из самых высоких показателей аренды – более 2,5 тысячи долларов, хорошая покупательская способность и неплохая доходность – 4,7 %. Такой вариант не отталкивает даже высокой налоговой ставкой в 19 %. Для аренды лучше брать объекты в Барселоне или на Канарских островах – самых востребованных туристических регионах. При этом важно помнить, что без лицензии на сдачу можно получить очень высокий штраф. Лучше найти управляющую компанию с такой лицензией.

Аргентина. Ставка по налогу за аренду – 14,7 %. Доходность на уровне 4,5 %. Стоимость аренды чуть ниже 1,5 тысячи долларов.

Турция. Страна оказалась в хвосте нашего рейтинга за небольшую доходность – 3,62 % и высокие налоги. Подоходный сбор составляет от 15 до 35 % от суммы арендной платы. Более выгодна здесь будет спекулятивная покупка: разница в стоимости на стадии проектирования до сдачи готового объекта может доходить до 50 %.

Черногория

Интерес россиян к жилой недвижимости в Черногории в последние два года остаётся стабильно высоким. Всего за период с середины 2016 по I квартал 2017 года россияне искали информацию о недвижимости в Черногории в «Яндексе» 336 тыс. раз.

Можно выделить два типа русскоязычных покупателей недвижимости в Черногории: те, кто покупает там дом для отдыха, и те, кто планирует сдавать приобретённый объект в аренду туристам. Как рассказывает Светлана Ларионова, менеджер Tranio по продаже недвижимости в Черногории, чаще всего россияне интересуются недвижимостью на Будванской и Барской ривьерах, реже — на Которском заливе. «Бюджет большинства русских покупателей начинается от 100 тыс. евро», — говорит Светлана Ларионова.

Выходит, выбор стран для инвестиций ограничен?

Вовсе нет! ВНЖ или второй паспорт – это ваш пропускной документ, благодаря которому вы сможете использовать и контролировать недвижимость, купленную вами в любой стране Шенгенской зоны. Россияне предпочитают инвестировать в Германию. Италию, Швейцарию, Австрию, Великобританию.

• ВНЖ Евросоюза дает вам право без ограничений и виз передвигаться по Шенгену и проживать в других его странах без регистрации 90 дней в течение полугода. Например, с ВНЖ Испании вы можете купить объект в соседней Франции и периодически проживать в нем
• Гражданство Евросоюза позволяет вам не только без виз ездить по всем странам содружества, но и проживать на территории любой из них неограниченное количество времени. Для этого достаточно упрощенной регистрации

Как мы уже отметили выше, других способов беспрепятственно въезжать в ЕС и проживать в купленной вами недвижимости не существует.