Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Что такое аккредитив?

Объясним на конкретном примере. Аккредитив при покупке недвижимости – это способ взаиморасчета между покупателем и продавцом при посредничестве банка. Такая схема исключает возможность обмана с обеих сторон. Хотя аккредитив используется не только в сделках с недвижимостью — его можно задействовать и в расчетах при поставке товара с незнакомой организацией, в том числе зарубежной.

Вообще аккредитив это древний финансовый инструмент, прошедший проверку временем: впервые он был выдан банком Англии в 18 веке, хотя его аналоги были еще раньше. В России как способ он появляется в конце 1920-х годов и активно используется, например, в виде командировочных.

Аккредитив при покупке недвижимости

Пошагово процесс оплаты аккредитивом при покупке жилья выглядит следующим образом:

1. Заключается договор купли-продажи с аккредитивом.
2. Покупатель открывает аккредитив в своем банке и кладет на него деньги.
3. Стороны проводят сделку. Приобретаемый объект переходит в собственность покупателя (запись в Росреестре).
4. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие завершение сделки.
5. После их проверки, банк переводит продавцу его деньги.

При использовании банковского аккредитива деньги хранятся на обособленном счете, и ни одна из сторон не имеет к ним прямого доступа до момента передачи права собственности. Схема может включать в себя как один, так и два банка:

Схема аккредитива с одним банком

Схема аккредитива с двумя банками

Как это работает

При оформлении аккредитива
открывается специальный банковский
счёт на котором замораживаются средства
плательщика до того момента пока
бенефициар не выполнит все оговоренные
условия и не предоставит официальные
доказательства их выполнения банку
(выступающему в данном случае — гарантом
сделки).

Схема работы при этом
такая:

1. На имя бенефициара
   (продавца) открывается специальный
   банковский счёт;
2. Плательщик по
   аккредитиву (покупатель) перечисляет
   на этот счёт оговоренную сумму денег.
   Следует отметить тот факт, что хотя
   номинально средства и поступают на
   счёт бенефициара, но он пока не имеет
   к ним доступа;
3. Бенефициар выполняет
   оговоренные условия сделки и предоставляет
   доказательства этого банку. В качестве
   доказательств могут выступать, например,
   такие документы как выписка из ЕГРН
   (при передаче прав собственности на
   недвижимость);
4. Банк открывает
   бенефициару доступ к средствам на
   счёте.

Впрочем данная схема
в разных банках может несколько
отличаться. Например в Сбербанке счёт
открывается плательщиком, а затем (после
выполнения условий сделки) средства
перечисляются на счёт бенефициара:

Что такое аккредитив — простыми словами

Если сильно не вдаваться
в специфику вопроса (и не злоупотреблять
разного рода финансовыми терминами),
то можно дать такое достаточно простое
и понятное определение понятия аккредитив:

Аккредитив это простое
обязательство банка выплатить указанному
лицу определённую сумму денег при
условии выполнения этим лицом возложенных
на него требований.

В примере с покупкой
квартиры, аккредитив предполагает
выплату денег продавцу при условии
предъявления в банк документов
подтверждающих переход прав собственности
к покупателю.

Гарантии при оформлении аккредитива в Сбербанке

В оформлении аккредитива
задействованы три стороны:

1. Плательщик по
   аккредитиву. Это та сторона, средства
   которой выступают в качестве оплаты
   (в примере с покупкой квартиры это
   покупатель);
2. Банк-эмитент —
   кредитно-финансовая организация в
   которой оформляется аккредитив. Служит
   посредником между плательщиком и
   бенефициаром;
3. Бенефициар. Это лицо
   получающее деньги (в примере с квартирой
   — продавец).

Преимущества аккредитивной формы расчетов

• безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
• существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
• соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
• при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
• возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
• надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
• продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
• отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
• если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
• аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
• если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью

Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
• Финансирование сделок за счет собственных средств;
• Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
• Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
• Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Международная практика

Международные аккредитивы представляют собой наиболее цивилизованные условия оплаты, которые получили широкое распространение в расчетах на международном уровне. Если говорить с позиции защиты интересов участвующих сторон, то такие условия взаимодействия можно назвать идеальными. Для международных взаиморасчетов существуют определенные правила, которые следует рассмотреть. Итак, что такое аккредитивы, было подробно описано ранее, а как же они работают в случае международных отношений? На данный момент существует перечень унифицированных правил, в котором прописаны все особенности процесса.

В системе международных взаиморасчетов чаще всего используют только одну форму – простой покрытый безотзывный документарный аккредитив. Достоинства такого способа расчетов были описаны ранее, однако в случае такого взаимодействия можно выделить и определенные недостатки.

Аккредитив

Несмотря на отсутствие платёжных функций, наличие БГ открывает для принципала широкие возможности:

1. Получение товарных кредитов;
2. Заключение сделки с наличием авансового платежа;
3. Принимать участие в государственных тендерах;
4. Заключать государственные контракты;
5. Заключать коммерческие контракты на более выгодных условиях.

Существует множество видов банковских гарантий, каждый из которых в свою очередь обеспечивает отдельные обязательства принципала перед бенефициаром. Чтобы не запутаться в отличительных особенностях и нюансах оформления данных документов, обратитесь в «РосТендер»! Опытные специалисты не только окажут консультационную поддержку, но и помогут получить Вашей компании необходимый вид гарантии от банка.

Что такое резервный аккредитив

Обычно резервный аккредитив- это гарантия обязательства обеих сторон.
Открывается он на срок действия подписанных между сторонами контрактов или на срок поставки товаров. Резервный аккредитив может быть закрыт досрочно по соглашению обеих сторон.

Stand-By аккредитив выпускается в странах постсоветского пространства, а так же в странах Азии и Ближнего Востока дополнительно к договору между деловыми партнерами, оговаривающему схему платежей импортером экспортеру. Вступает в силу только в случае нарушения импортером условий контракта.

Основным отличием аккредитива и банковской гарантии является наличие единообразных правил и норм для выпуска каждого из видов аккредитива, что не присуще процедуре открытия гарантии. То есть, в случае гарантии банк потребует лишь документы, указанные экспортером в качестве необходимых. При открытии же Stand- By аккредитива стандарты всех документов, равно как и их перечень, продиктованы сводом «Унифицированных правил и обычаев для документарных аккредитивов». Это увеличивает степень защищенности интересов участников сделки и не подчиняющимся законодательству отдельных государств.

Виды аккредитивов

Для расчетов используются самые разнообразные вариации аккредитивов. Основные их виды следующие:

• Отзывные и безотзывные – в зависимости от возможности банка или плательщика аннулировать аккредитив, причем в мире более не применяются отзывные виды;
• Покрытые и непокрытые – при покрытии нужная сумма предоставляется плательщиком банку, а если аккредитив непокрытый, то банк за счет собственных средств осуществляет расчеты и уже потом может потребовать эти деньги с клиента;
• Подтвержденные или неподтвержденные – банк выплатит деньги поставщику, даже если средства еще не поступили от плательщика, либо ждет денег клиента и только тогда производит расчеты;
• С красной оговоркой – по условиям возможен аванс еще до предоставления отгрузочных документов;
• Револьверные – оплата частями по мере выполнения обязательств и проведения расчетов за очередную поставку.

Подробней остановимся на этих и других разновидностях аккредитивов, облегчающих коммерческие расчеты по любым сделкам.

Особенности применения в России

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

• Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
• Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
• Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
• Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
• Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

https://youtube.com/watch?v=YQ5vGlAzRQ8%3F

2021 zakon-dostupno.ru

Положительные и отрицательные стороны использования аккредитивов

Безусловным плюсом
использования аккредитива являются те
гарантии, которые получают участники
сделки, конечно при условии, что аккредитив
является безотзывным (о типах аккредитивов
читайте ниже). Покупатель получает
уверенность в том, что его деньги будут
переданы поставщику только после того
как будет произведена реальная поставка
товара. Ну а поставщик, в свою очередь,
получает гарантии оплаты за поставляемую
им продукцию.

К недостаткам данной
схемы можно отнести, с одной стороны —
сложную бюрократическую составляющую.
Если банк обнаружит малейшую юридическую
неточность или несоответствие в
предоставляемых ему бумагах, то в выплате
будет отказано. Хотя, в то же самое время,
банк, по сути, является простым посредником
в передаче денег и никакой ответственности
за то будет или не будет произведена
реальная поставка товара, он не несёт.

Кроме этого, за оформление
аккредитива банком взимаются довольно
приличные комиссионные (до 0,5 — 0,7% от
суммы платежа).

Характерные черты

Аккредитивы – это наиболее безопасная форма взаиморасчетов между клиентами. Можно привести пример, когда использование подобной формы взаиморасчетов позволило всем участникам получить выгоду. В советские времена большинство потребителей каустической соды перешло на аккредитивную форму взаимодействия с предприятием, которое на тот момент находилось на грани банкротства. Фирма хоть и была на грани банкротства, все же продолжала свою деятельность. Банком производилось зачисление денежных средств на расчетный счет по аккредитиву только после того, как предприятие-поставщик предоставляло необходимую документацию в соответствии с поручениями плательщиков и заключенными контрактами. Предоставленные документы проходили тщательную проверку. Уверенность сторонам давал именно аккредитив. Что это, простым языком можно описать так. Потребители получают уверенность в том, что при отсутствии отгрузки в нужный момент платежи успешно вернутся на их счета, а завод, который производит товар, получает уверенность в том, что очередной потребитель не оставит без оплаты.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

• неполного перечня бумаг;
• их ненадлежащего оформления;
• установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Виды аккредитивов

В случае использование такой формы взаиморасчетов очень важно подобрать самый подходящий вид. Любые виды аккредитивов открываются банками в соответствии с поручениями плательщиков, следовательно, в проекте договора указывается выбранный тип

Все существующие формы прописываются постановлениями Центрального Банка страны. В случае с Российской Федерацией существует Положение, в котором прописана возможность для открытия следующих видов аккредитивов:

• покрытый (депонированный);
• непокрытый (гарантированный);
• отзывный;
• безотзывный;
• подтвержденный (отзывный или безотзывный).

Можно рассмотреть каждый из них отдельно для лучшего понимания их сути.

• Покрытый банковский аккредитив представляет собой такую форму, при открытии которой банк-эмитент производит перечисление суммы за счет средств плательщика в распоряжение исполняющего финансового учреждения на весь срок действия договора. Этот вид является наиболее распространенным.
• Далее можно рассмотреть непокрытый аккредитив. Что это, простым языком можно описать так. При открытии аккредитива банком-эмитентом не производится перечисление средств, а предоставляется банку-исполнителю право на списание средств с корреспондентского счета, ведущегося у него, в пределах оговоренной суммы. Порядок, по которому производится списание средств со счета в банке-эмитенте, определяется в зависимости от имеющегося межбанковского соглашения.
• Отзывный аккредитив представляет собой форму взаимодействия, которая может быть изменена или отменена банком-эмитентом на основании письменного распоряжения от плательщика. При этом не требуется предварительного согласования с получателем средств, а также не уточняются какие-то банковские обстоятельства перед получателем средств в случае отзыва платежа.
• Безотзывный аккредитив представляет собой такой договор, который можно отменить только с момента получения исполняющим банком согласия на изменение условий от получателя средств. Не допускается частичное принятие условий безотзывного аккредитива.
• Подтвержденный аккредитив представляет собой такую форму взаимодействия, при выполнении которой банком-исполнителем берутся обязательства по проведению платежа суммы, указанной в нем, вне зависимости от поступления банковских средств. Порядок, в котором производится подтверждение, зависит от согласия между банками.

В каких случаях применяются расчёты с использованием аккредитива

Помимо покупки
недвижимости, аккредитив может быть
применён в расчётах по любым другим
сделкам для обеспечения гарантии того,
что обеими сторонами будут в полной
мере выполнены все взятые на себя
обязательства.

Физические лица часто
используют аккредитив в сделках на
крупные суммы денег: при покупке квартир,
автомобилей, крупных долей ценных бумаг
или при оплате дорогостоящих услуг.

Юридические лица
пользуются аккредитивом при оплате по
сделкам как внутри страны, так и за её
пределами. В пределах РФ действуют
правила установленные законодательством
и соответствующими положениями ЦБ РФ,
а за пределами страны руководствуются
международными нормами «The Complete UCP
Uniform Customs and Practice for Documentary Credits»
установленными ICC (International
Chamber of Commerce —
Международной торговой палатой).

При этом если
при расчётах внутри страны обычно
задействуется один банк-эмитент (в
отдельных случаях ещё и исполняющий
банк), то при международных расчётах
речь идёт о минимум двух банковских
организациях:

1. Банк-эмитент
   расположенный в стране покупателя. В
   нём открывается счёт на имя покупателя
   товара (импортёра)
2. Авизирующий
   банк находящийся под юрисдикцией страны
   продавца (экспортёра).

Порядок
осуществления взаиморасчётов при этом
следующий:

1. Банк-эмитент
   уведомляет авизирующий банк об открытии
   аккредитива со стороны покупателя;
2. Авизирующий
   банк, в свою очередь, сообщает об этом
   продавцу;
3. Продавец
   осуществляет поставку товара, оформляет
   все необходимые документы и предоставляет
   их в авизирующий банк;
4. После проверки
   всех предоставленных документов они
   направляются в банк-эмитент, который,
   в свою очередь, также их проверяет;
5. Если все
   документы находятся в полном порядке,
   то банк-эмитент перечисляет деньги на
   счёт продавца.

Cхема работы с резервным аккредитивом SBLC

Примечание:
Схему резервного аккредитива SBCL легче интерпретировать, рассмотрев в порядке нумерации сделку через SBCL по мере ее реализации (1)-(8).

Сравнивая преимущества и недостатки SBLC по отношению к обычному аккредитиву в качестве защитного инструмента от риска неплатежей, то сравнивая преимущетсва и недостатки, преимущества могут перевесить недостатки в случае повторного происходящих повторяющиеся стандартные бизнес, например, в торговых отношениях с эксклюзивными представителей или лицензиатов.Для ограниченных и разовых операций, обычный аккредитива остается более выгодным.