Международный аккредитив — это… аккредитив: понятие, виды, суть, образец

Аккредитивная форма расчётов при сделках с недвижимостью

Для продавцов, так и для покупателей данного вида имущества, наиболее важен процесс получения или передачи денежных средств.

Несмотря на то, что организацию данной процедуры берут на себя солидные нотариальные конторы, подобные способы не гарантируют полную безопасность.

Нивелировать подобные риски способны аккредитивные расчёты.

Так, при осуществлении покупки недвижимости, стороны обговаривают условия данной сделки, что предполагает получение определённой денежной суммы продавцом и приобретение права собственности покупателем.

Однако, существует несколько нюансов, например, сделка будет признана законной, после регистрации договора в определённых организациях, но оформлять недвижимость на покупателя до получения денег весьма рискованно, потому открытие аккредитива является наиболее рациональным вариантом в подобных ситуациях.

Виды аккредитивов

Чтобы привлечь больше клиентов, Положением Центрального Банка утверждены несколько форм аккредитива.

При выборе покупателем вида аккредитивного счета, его необходимо согласовать с продавцом и прописать в договоре купли-продажи.

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

• услуга стоит недёшево;
• условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
• не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
• использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
• банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Преимущества аккредитива

Аккредитив является формой расчета, которая отвечает всем потребностям плательщика. Его преимущества в том, что:

• Деньги перечисляются контрагенту не раньше, чем он поставит плательщику товар. Для того чтобы банк перечислил деньги продавцу, последний должен предъявить ряд документов, свидетельствующих о факте принятия товара покупателем.
• Если сделка срывается, деньги возвращаются плательщику в срок, оговоренный в соглашении.
• Если в условиях аккредитива сказано, что продавец обязуется предоставить в банк документы, свидетельствующие о должном качестве, количестве и ассортименте товара, то покупатель в конечном итоге получит тот самый товар, который заказывал, причем качественный и в оговоренном объеме.
• Банк не соглашается проводить оплату, если бумаги, предъявленные продавцом, составлены с нарушениями.
• Правильное оформление документов способствует снижению риска отрицательных налоговых последствий контракта.
• Такая форма оплаты обеспечивает предсказуемость сделки. Даже если поставка сорвется, руководство компании-заказчика сможет без труда спланировать свои дальнейшие действия.
• Банки избавляют покупателя от необходимости вывода средств из оборота путем предоставления ему выгодного кредита под аккредитив.

У аккредитива существует своего рода альтернатива: заключив договор с продавцом, покупатель оставляет деньги в банковской ячейке, которую продавец сможет открыть не раньше, чем предъявит банковским служащим те или иные документы. Но возможности расчета наличными средствами, как известно, ограничены, и об этом не следует забывать.

Регламент расчетов по аккредитивам приводится в ГК РФ (статьи 867-873) и Положении № 383-П (глава 6).

Стороны, участвующие в расчетах

В соответствии Гражданским кодексом РФ в расчетах по аккредитиву участвуют четыре субъекта.

Во-первых, это плательщик, который при помощи открытия аккредитива исполняет обязательства перед своим кредитором.

Во-вторых, это непосредственно банк-эмитент, который и открывает аккредитив плательщику.

Банк-эмитент вправе самостоятельно произвести платежи, причитающиеся к оплате, акцептовать или учесть переводной вексель или поручить исполняющему банку (третий участник схемы) выполнить указанные обязательства.

Заключительным участником аккредитивной операции является получатель платежа.

Виды аккредитивов

Существуют следующие виды аккредитивов

— Отзывный аккредитив

Аккредитив, который может быть отозван (аннулирован) плательщиком или банком, выписавшим его,  или его условия могут быть изменены без уведомления продавца.

— Безотзывный аккредитив

Не может быть отозван (аннулирован) и его условия не могут быть изменены без согласия заинтересованных сторон.

— Аккредитив с красной оговоркой

Аккредитив, согласно которому банк-эмитент уполномочивает исполняющий банк произвести авансовый платеж на оговоренную сумму до представления торговых документов.

— Переводной аккредитив

Продавец, не являющийся поставщиком всей партии товаров, передает свои права на получение средств полностью или частично третьим лицам и дает соответствующие указания исполняющему банку.

—  Аккредитив   покрытый   (депонированный)

 Аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счет средств плательщика или предоставленного ему кредита сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка  на весь срок действия аккредитива. 

— Аккредитив    подтвержденный

Аккредитив, при котором исполняющий банк принимает на себя обязательства произвести платеж указанной в аккредитиве суммы независимо от поступления средств от банка, где был открыт подтвержденный аккредитив.

— Гарантийный (резервный) аккредитив

Представляет собой гарантию обеспечения платежа, если покупатель по резервному аккредитиву не выполняет своих обязательств по контракту.

— Аккредитив   циркулярный

Аккредитив, позволяющий получить деньги в пределах данного кредита во всех банках —  корреспондентах банка, выдавшего своему клиенту этот аккредитив.

— Револьверный (возобновляемый) аккредитив

Применяется при регулярных поставках товара. Сумма аккредитива по мере выплат автоматически пополняется в рамках установленного общего лимита и срока действия аккредитива.

— Кумулятивный  аккредитив

Приказодателю разрешается неистраченную сумму денег текущего аккредитива приплюсовать к сумме нового, который открывается в том же самом  банке, в то время как при ином аккредитиве неистраченная сумма возвращается банку-эмитенту для начисления на текущий счет приказодателя.

Преимущества аккредитивной формы расчетов

• безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
• существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
• соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
• при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
• возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
• надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
• продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
• отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
• если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
• аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
• если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью

Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
• Финансирование сделок за счет собственных средств;
• Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
• Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
• Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Как это работает

При оформлении аккредитива
открывается специальный банковский
счёт на котором замораживаются средства
плательщика до того момента пока
бенефициар не выполнит все оговоренные
условия и не предоставит официальные
доказательства их выполнения банку
(выступающему в данном случае — гарантом
сделки).

Схема работы при этом
такая:

1. На имя бенефициара
   (продавца) открывается специальный
   банковский счёт;
2. Плательщик по
   аккредитиву (покупатель) перечисляет
   на этот счёт оговоренную сумму денег.
   Следует отметить тот факт, что хотя
   номинально средства и поступают на
   счёт бенефициара, но он пока не имеет
   к ним доступа;
3. Бенефициар выполняет
   оговоренные условия сделки и предоставляет
   доказательства этого банку. В качестве
   доказательств могут выступать, например,
   такие документы как выписка из ЕГРН
   (при передаче прав собственности на
   недвижимость);
4. Банк открывает
   бенефициару доступ к средствам на
   счёте.

Впрочем данная схема
в разных банках может несколько
отличаться. Например в Сбербанке счёт
открывается плательщиком, а затем (после
выполнения условий сделки) средства
перечисляются на счёт бенефициара:

Ответственность за нарушение условий аккредитива

Ответственность банков за нарушение условий аккредитива установлена в ст. 872 ГК. Ответственность перед плательщиком несет банк-эмитент, а исполняющий банк отвечает перед банком-эмитентом.

Из этого общего правила имеются два исключения, когда допускается непосредственная ответственность исполняющего банка как перед плательщиком, так и перед получателем средств. Во-первых, на исполняющий банк может быть возложена ответственность перед получателем средств в случае необоснованного отказа в выплате денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитиву. Во-вторых, на исполняющий банк может быть возложена ответственность перед плательщиком в случае неправильной выплаты денежных средств по покрытому или подтвержденному аккредитиву вследствие нарушения условий аккредитива.

Изображение с сайта cashgain.ru

В обоих случаях речь идет только о покрытом либо о подтвержденном аккредитиве. Кроме того, в подобных ситуациях возложение ответственности именно на исполняющий банк не является императивным правилом. Не исключается применение и общей схемы ответственности.

Например, бенефициар (получатель денежных средств), исполнивший обязательства по договору с плательщиком, но получивший отказ исполняющего банка в выдаче соответствующей денежной суммы по аккредитиву, волен предъявить свои требования к контрагенту по договору (плательщику) в связи с неисполнением последним обязательств по оплате товаров, работ или услуг. В этом случае уже плательщик предъявит требования к банку-эмитенту, который, в свою очередь, привлечет к ответственности исполняющий банк.

В судебно-арбитражной практике имеется немало случаев возложения по требованию плательщика ответственности за неправильную выплату денежных средств по покрытому аккредитиву при нарушении его условий бенефициаром на исполняющий банк (п. 3 ст. 872 ГК). В подобных случаях исполняющий банк, возместив плательщику суммы, неосновательно выплаченные с аккредитива, имеет право требовать их возврата от получателя денежных средств (бенефициара).

Типы аккредитивов

• безотзывной — это аккредитив, при котором условия плательщик не может поменять в одностороннем порядке, то есть без согласия с получателем платежа;

• отзывной — аккредитив, в условия которого плательщик способен вносить изменения в одностороннем порядке, без того, чтобы согласовать с получателем платежеспособности;

• подтвержденный — это банк, который исполняет аккредитив, отвечает полностью за платеж;

• неподтвержденный — такой ответственности банк не берет на себя

• револьверный (возобновляемый) — аккредитив, который возобновляют при каждодневной поставке товара.

Плательщик может предусмотреть условиями аккредитива акцепт уполномоченного лица о том, чтобы отгружать товар, о соответствии договору его качества.

Аккредитив оформляют для уплаты одному лицу. Не допускается выдача по аккредитиву наличных денег.

Отзывной аккредитив можно отозвать до завершения его срока.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

• неполного перечня бумаг;
• их ненадлежащего оформления;
• установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

Достоинства эскроу:

• по закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчётов с застройщиком;
• в большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно;
• средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу счета (раньше это было запрещено);
• счета защищены от ареста, в случае проблем у покупателя и в отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость);
• счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком;
• способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

Достоинства аккредитива:

• можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик);
• быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере);
• дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива;
• открывается на срок до 1 года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости  Александр Кисилёв.

Аккредитив: понятие и функции

Заключая сделку, покупатель (или плательщик) подвергается большему риску, нежели продавец, особенно если товар оплачивается авансом. Риск особенно высок, если речь идет о международном контракте.

Для нейтрализации рисков применяются аккредитивы.

Документарный аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которых банк обязуется перечислить деньги продавцу не раньше, чем тот предоставит заранее оговоренный пакет документов.

Существуют разные виды аккредитивов. Некоторые предусматривают более сложную схему взаимодействия между продавцом, банковским учреждением и покупателем. Но банковское учреждение в любом случае исполняет посреднические функции и получает за это некое вознаграждение.

✅ Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

• продлить срок аккредитива;
• внести изменения;
• отказаться от сделки.

Схема оформления аккредитива в Сбербанке проста:

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

• 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
• 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Документы для открытия аккредитив в Сбербанке

Открыть счет можно имея при себе:

• паспорт;
• договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
• заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Скачать образец заявления на аккредитив

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.