Как вступить в долевое строительство?

Жилищно-коммунальное хозяйство

Государственно-частное партнерство в ЖКХУправление многоквартирными домамиКапитальный ремонт в многоквартирных домахЛиквидация аварийного жильяМодернизация коммунального комплекса. Привлечение в отрасль частных инвестицийВнедрение целевых моделей упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов РФЭнергосбережение и повышение энергетической эффективности в жилищно-коммунальной сфереОбщественный контроль в сфере ЖКХИнформирование граждан об их правах и обязанностях в сфере ЖКХГрафики передачи в концессию объектов жилищно-коммунального хозяйства

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Как приобрести квартиру в ДДУ

Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.

Что нужно проверить

В договоре обязательно должны быть:

• Срок передачи квартиры
• Срок ввода дома
• Срок уплаты цены
• Гарантийные сроки и обязательства

Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.

• Если это произошло до 1 января 2020 года, то проверяйте наличие страхования у дома – это договор со страховой компанией, которая будет за счет страховой суммы возводить дом в случае проблем у девелопера
• Если произошло после 1 января 2020 года – то вступают в силу изменения 2020 года, связанные с компенсационным фондом. Дом в случае проблем будут достраивать за счет взносов застройщиков в этот формируемый государством фонд.

Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:

• Застройщик обязан раскрыть данные по разрешению на долевое строительство – кем оно выдано, сколько длится. Вы можете уточнить в органе, выдавшем разрешение, правомочность действий девелопера – обычно это администрация города, в котором ведется строительство. За редким исключением – министерство строительство региона, точнее, отдел жилищного строительства в нем.
• Нужно изучить проектную декларацию и все изменения в ней, которые публикуются каждые три месяца, которые ведется стройка

Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его (скачать образец)

Как зарегистрировать ДДУ

Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.

Дольщик предоставляет на регистрацию следующие документы:

• Ваш договор участия с долевом строительстве
• Все приложения, если таковые имеются
• Отдельная бумага с описанием вашего объекта недвижимости с явно прописанными отличительными особенностями квартиры – этаж, площадь, количество комнат, подробный план с площадью каждого помещения.
• Если есть супруг или супруга – то нотариально заверенное согласие на заключение договора (будет стоить около 1 тыс. рублей в зависимости от нотариальной конторы)
• Паспорт
• Чек на оплату пошлины. Здесь подробно о том, как вернуть деньги за госпошлину при необходимости.

Ипотека

Для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве с помощью ипотечного займа, есть хорошие новости. Статья №5 ФЗ «Об ипотеке» регламентирует право на участие дольщика в ипотечном процессе с помощью залога и разрешает использовать для этого не только недвижимости, но и право требования недвижимости. Проще говоря, для покупки квартиры через ДДУ вам не нужен другой объект недвижимости, чтобы сделать на него залог. Достаточно только будущей квартиры в новостройке.

В ситуации с ипотекой вы просто заключаете еще один договор с банком и подаете на регистрацию не только ДДУ, но и банковские требования по залогу, и ваше право будет в залоге до полной выплаты цены в договорах.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории

Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ

Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику

А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка

Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф

Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев

Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;

нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Правильный выбор застройщика

В этом деле поспешность, нетерпеливость могут погубить все дело. Дольщики должны тщательно изучать документацию. Если в данной области нет знаний или опыта, следует воспользоваться услугами опытных юристов.

Нужно проверять документы:

• свидетельство постановки на учет;
• доказательство о регистрации в налоговой службе;
• протокол с назначением главы строительной фирмы;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав строительной фирмы.

У застройщика, который ведет законную деятельность, должны быть все вышеперечисленные документы. Требуйте предоставить их только в оригиналах! Также нужно не полениться и посмотреть заключения аудиторов за последние несколько лет.

Если документация чиста, следует перейти на изучение документов на право строительства:

• должно быть разрешение на строительство на определенном участке;
• полная проектная документация строительства многоквартирного здания;
• документы, обеспечивающие право владения участком под домом;
• заключения государственной экспертизы.

Объектом особого внимания должен быть сам договор, в котором прописываются:

• место, дата и срок возведения жилого здания;
• права и обязанности сторон;
• сроки и условия сдачи;
• гарантийные сроки, условия передачи денежных средств;
• полная стоимость квартиры.

Документ следует отдать на рассмотрение стороннему или знакомому юристу, который поможет исключить риски.

Взносы выгоднее и безопаснее оплачивать через официальные финансовые организации, которые выдают официальное подтверждение внесенных денег на счет строительной компании. Не следует платить через кассы самого застройщика.

Информация о строительной фирме

Следует начинать поиски застройщика с фирм, которые уже много лет (желательно не менее пяти-шести) успешно ведут свою деятельность, привлекая граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов.

Широко разрекламированные застройщики — это еще не гарант безопасности сделки. Успешные фирмы стараются предоставить как можно больше сведений о себе и показать клиенту свои объекты.

У добросовестных фирм должны быть:

свой хороший сайт и реклама в интернете;
присутствие сведений о фирме в прессе и на сайте;
паспорт застраиваемого здания;
сколько времени застройщик существует;
законченные проекты, также следует обращать внимание на количество законченных объектов;
текущие и планируемые объекты;
отзывы в интернете и на форумах.

Все вышеперечисленные пункты должны легко проверяться физическим лицом.

Застройщики-мошенники также могут создавать себе официальные сайты и сочинять положительные отзывы. Один из вариантов проверки: скопировать контактный номер, указанный на сайте, и вставить его в поисковик.

Если поиск выдаст много страниц с таким же номером, вероятно, номер настоящий. На сайте налоговой службы можно скопировать ИНН фирмы и заказать выписку из ЕГРЮЛ. Но нужно проверить выписку, в которой указано, ликвидирована компания или нет.

Множество других факторов (к примеру, место застройки, инфраструктуру и так далее) можно проверить, самому посетив участок.

Если разрешение на строительство дома было выдано до апреля 2005 года, закон 2014 года на данные отношения двух сторон не распространятся. Такая строительная компания ведет себя с дольщиками, как с инвесторами, чьи права будут ущемлены.

Цена квартиры

Слишком низкая стоимость должна заставить клиента задуматься. Вероятно, это некачественная жилая площадь, или фирма стремится поскорее заработать деньги и объявить себя банкротом.

Скидки в 30% и более убыточны для самой фирмы. Застройщики на такое не идут. Низкая стоимость приманивает жадных дольщиков. Фирмы забирают их деньги и не собираются выполнять обязательства.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании

Не мешает провести и собственное «расследование» – побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы

Оформление договора долевого участия

Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов:

1. Сбор необходимых документов.
2. Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
5. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
6. Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.

Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ. В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

• цена договора – стоимость квартиры;
• дата сдачи в эксплуатацию;
• адрес, по которому будет находиться дом;
• кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
• указание этажа и предварительно номер квартиры;
• характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
• гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
• данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
• паспортные данные покупателя (дольщика);
• реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).

Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).

Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.

Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.

Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.

Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются. Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части. Уступка прав требования регистрируется в Росреестре, после чего нужно будет уведомить застройщика о такой уступке. В отдельных случаях условия договора требуют согласовывать уступку прав требования с застройщиком.

Заключение

Долевое строительство является наиболее экономным способом покупки жилья, и поэтому получило широкое распространение. Для того чтобы иметь право на осуществление строительства многоквартирного жилья, организация обязана следовать определенному порядку и требованиям законодательства.

До момента возведения жилья, застройщику необходимо осуществить следующие основные мероприятия:

• подготовить бумаги и получить разрешение;
• опубликовать проектную документацию;
• привлечь денежные средства участников;
• зарегистрировать договора совместно с дольщиками.

Наличие определенной последовательности в действиях застройщика обязательно. Так, например, организация не имеет права на привлечение денежных средств от участников без разрешения на строительства и публичного размещения документации. А регистрация договора с участниками строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Неисполнение или нарушение требований законодательства, регламентирующего долевое строительство и участие, влечет за собой наказание. В зависимости от состава нарушения, наказание может выражаться только в денежной форме (в виде штрафа) или же ограничениями и запретами на осуществление деятельности и т.п.

Вопрос

Как проверить находиться ли застройщик в состоянии банкротства?Здравствуйте! Я заключил договор долевого участия многоквартирного дома в апреле 2015 года. Недавно узнал от таких же дольщиков, как и я, что строительство нашего дома могут приостановить в связи с тем, что у организации-застройщика нет денежных средств, и он находится на грани банкротства. Можно ли каким-либо образом проверить такую информацию?

Ответ

Здравствуйте! Вы можете потребовать у застройщика информацию (документацию) о финансовых результатах. Таким правом Вас, как участника долевого строительства, наделяет законодательство Российской Федерации. Требовать документы Вы можете как в устной форме, так и в письменной (если на устные просьбы организация не отреагирует). Также Вы можете ознакомиться с документами, размещенными организацией в открытом доступе (если такие документы размещены). Однако для определения финансового состояния застройщика лучше всего обращаться к специалистам, которые по результатам проведенного анализа документов, смогут разъяснить Вам финансовое положение застройщика.