Статья 64. рассмотрение земельных споров

Разрешение земельных споров в судебном порядке

Как показывает практика, наиболее действенным и порой единственным способом разрешить давний земельный спор является обращение в судебный орган первой инстанции. Только это позволяет защитить законные имущественные права арендатора или собственника участка. Порядок, в котором суды рассматривают подобные иски, регламентируется статьей 64 Земельного кодекса РФ.

Нужно помнить, что согласно положений Земельного кодекса вариант административного или досудебного урегулирования конфликта не допускается. Единственный вариант – еще до принятия дела в производство судом общей юрисдикции обратиться в третейский суд. Для этого стороны должны заключить третейское заключение.

Куда обращаться по земельным вопросам?

Земельные вопросы решает множество специалистов в различных инстанциях, начиная с профильных юристов и заканчивая сотрудниками архитектурного отдела муниципалитета. В какой орган обращаться, зависит от целей обращения и других нюансов.

1. Получить земельный участок под строительство можно в районной или местной администрации.
2. Межевание проводят представители частных компаний или отдельные кадастровые инженеры (главное, чтобы у них были допуски к подобной процедуре), либо сотрудники государственных учреждений.
3. В кадастровую палату обращаются, когда надо добавить информацию об участке (его характеристики, местоположение и прочее) в Единый государственный реестр.
4. Требуется зарегистрировать земельный участок или объект недвижимости – придется подавать заявление и пакет документации в Росреестр.
5. Учет наделов и землеустроительные работы проводятся частными компаниями или государственными комитетами. Обращаться надо в органы того района, где расположен участок.
6. Когда требуется землеустроительная экспертиза, заключают договор с экспертной организацией. Экспертиза документации проводится, в том числе, представителями Росреестра.
7. Существует еще комиссия по земельным вопросам при местной администрации, которая рассматривает предложения о формировании новых участков, ходатайства о передаче наделов в бессрочное пользование и решает другие вопросы.

Многофункциональные центры решают большинство земельных вопросов, связанных с регистрацией, постановкой на кадастровый учет, оформлением документов и прочими процедурами. Достаточно подать необходимый перечень документации, и специалисты МФЦ направят его в нужную инстанцию.

Земельные споры, включая представительство в суде, решают профильные юристы. Они же организуют экспертизы, регистрируют недвижимость и участки через Росреестр, обращаются за кадастровыми работами и проводят весь комплекс мероприятий. Также юристы дают консультации и помогают правильно оформить документы. Специалисты нашей компании разрешат любые земельные вопросы на всех уровнях.

Землеустроительная экспертиза

Если доказательная база не подтверждает полностью правомочность требований истца, назначается землеустроительная экспертиза. Обычно она проводится в рамках судебного делопроизводства, в соответствии с определением судьи. В определении указывается:

• точное месторасположение земельного участка, в отношении которого возник спор;
• сроки экспертизы – временной интервал, в течение которого производится процедуры либо дата, к которой эксперт представляет заключение;
• вопросы, ответы на которые дает эксперт в ходе проведения расследования;
• стоимость услуг специалиста по землеустроительной экспертизе.

Споры соседей о границах

Процедура определения границ требует от владельца земли уведомить соседей о предстоящих замерах. По завершении работ кадастрового специалиста, собственник получает план, который утверждается актом согласования. Документ должен быть подписан владельцами соседних участков.

Если подписи одного из соседей нет, фиксация размеров территории считается недействительной.

Способы разрешения земельных споров

По закону оспаривание границ территории проводится в судебном порядке. Однако собственникам разрешено решать конфликт путем переговоров. При достижении договоренности урегулирование спора проводится в досудебном порядке.

В таком случае гражданин заказывает услуги частного кадастрового инженера, который проводит межевание. Если в процессе переговоров соседи не пришли к компромиссу, владельцу следует обратиться в суд.

Виды споров о границах участков

Выделяют четыре типа:

1. Из-за неверных сведений в старой документации. Раньше методы межевания были иными, это приводит к несоответствию между задокументированными и фактическими размерами периметра земельного участка.
2. По причине самовольного захвата территории.
3. Из-за ошибок при составлении плана межевания.
4. При несогласии владельцев смежных территорий с составленным планом.

Почему возникают

Земельные конфликты возникают по следующим причинам:

• несоблюдение строительных норм (каждое строение на участке должно располагаться на определенной дистанции от межи);
• самовольный захват;
• отказ в подписании акта согласования границ;
• пересечение территорий;
• самовольное строительство.

Споры, возникшие по границам земельных участков, бывают и по другим причинам. 

Порядок разрешения в суде

Чтобы оспорить территорию владения, гражданин обращается в суд. Для этого требуется:

• задокументировать факт отказа соседей от решения вопроса в досудебном порядке;
• составить заявление и собрать требуемый пакет документов;
• оплатить госпошлину;
• ожидать решения суда.

Судебная практика показывает, что по земельным спорам между соседями при обнаружении несоответствия, принимается решение о проведении межевания. Вердикт выносится согласно составленному плану определения межи.

Сроки исковой давности

Потерять право собственности на недвижимость можно в результате отчуждения или по заключению суда. Конфликты по земле не обладают сроком исковой давности. Если гражданин не пользовался участком, но обнаружил, что его владения самовольно захватили, он имеет право подать исковое заявление.

Как установить истину

Разрешить спор об определении границ можно несколькими способами:

• мирно, договорившись с хозяевами прилегающих наделов
• через суд

В последнем случае стоит приготовиться к длительному процессу. Судебная практика показывает, что рассмотрение подобных дел занимает много времени.

Мирный способ решения проблемы

Любое разногласие по поводу граничных линий наделов можно решить, не прибегая к помощи органов власти. Закон предусматривает возможность мирного оспаривания. Если собственникам удастся договориться, это сэкономит массу времени и денег для каждой стороны. Процедура урегулирования проста:

• Определяется факт ущемления прав одного из собственников — перенесение границ вследствие неправильного межевания или неверного заполнения технической документации.
• Рассматривается возможность проведения повторного межевания при существенном изменении границ надела.
• Результаты геодезических работ согласуются со всеми хозяевами соседних наделов.

Большинство ситуаций можно решить без обращения в суд. Однако если соседи отказываются проводить повторное межевание или не согласны с результатами, переносить решение вопроса придется в зал суда.

Обращаемся в суд

Разрешаются вопросы по согласованию границ участков районным судом, как сообщает 30 статья ГПК РФ. Истец подает заявление в орган власти по месту нахождения надела.

Основания для подачи иска

Необходимость в исковом разрешении спора может возникнуть в ряде таких случаев:

• Разногласие между соседями по поводу того, где именно должна проходить граница между их участками.
• Нежелание собственника соседнего земельного надела участвовать в разрешении спора о границах.
• Кадастровая ошибка, которую собственник исправил, но владелец соседнего участка отказался добровольно согласовать новое местоположение границ.

Необходимые документы

Чтобы заявление было рассмотрено в суде, гражданину придется подкрепить его соответствующими бумагами:

Подобное правило обозначено в 130 статье ГК РФ. Если есть иные документы, способные подтвердить правоту истца, например, старые технические планы, их также нужно прикрепить к заявлению.

Процедура разбирательства в суде

Попадающее под производство дело о земельном споре рассматривается в общем порядке. Суд рассматривает представленные сторонами документы и:

• Соглашается с существующими границами.
• Обязует стороны провести повторное межевание наделов с цель становления истинных границ.

Решение суда обретает истинную юридическую силу через 30 дней после принятия. За это время несогласная с вердиктом сторона вправе подать апелляцию.

После вступления в силу решения, оно направляется в Росреестр. Сотрудники учреждения вносят исправления в ЕГРН в соответствии с указанными поправками. И границы участка считаются установленными официально.

Срок давности

К каждому конфликту, касающемуся участков земли, применяются общие положение применительно сроку исковой давности — он составляет три года. Он начинает исчисляться с момента, когда заявитель узнает о наступлении обстоятельств, когда начали нарушаться его права.

В судебной практике и рассмотрении дел, касающихся земельных споров по смежным участкам, сложно определить точную дату нарушения прав заявителя. В таком случае время рассмотрения иска увеличивается только по решению судебных органов.

Законодательная база

При регулировании земельных споров основной нормативной базой являются:

• Земельный кодекс.
• Положения гражданского законодательства.
• Нормы процессуального права: арбитражно-процессуального и гражданско-процессуального.

Это основные правовые акты, при помощи которых регулируются конфликты в данной области. Может применяться и иное законодательство, которое регулирует спорные отношения в более специфичной отраслевой принадлежности. Примером могут служить нормы закона от 2003 года о крестьянских и фермерских хозяйствах, закон о порядке регистрации права собственности и др.

Виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения можно классифицировать:

— по характеру содержания правоотношения (по функциональной роли): регулятивные и охранительные.

— регулятивные земельные отношения – отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Традиционно, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.).

— охранительные земельные правоотношения возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения и реализуются при применении юридической ответственности. К примеру, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц.

— по степени определенности сторон правоотношения: абсолютные и относительные.

— абсолютные правоотношения – это те, в которых определена только одна сторона – носитель субъективного права. Один субъект наделяется субъективным правом, остальные же субъекты обязаны не нарушать это субъективное право. Примером данного правоотношения будет являться реализация субъектом права собственности. Собственник имеет правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, при этом все остальные лица обязаны уважать и не нарушать эти правомочия.

— относительные правоотношения – правоотношения, в которых оба субъекта строго определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения будут правоотношения, которые связаны с нормами гражданского права и, соответственно, переплетаются с положениями земельного права. Так, согласно договору купли-продажи между продавцом и покупателем земельного участка возникают конкретные, относительные правоотношения

— по характеру регулирования отношений: материальные и процессуальные.

— материальные земельные правоотношения устанавливают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, которые складываются в связи с использованием прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. В данном случае примером может являться право на залог земельного участка; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю.

— процессуальные земельные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Примером данных правоотношений может являться порядок оформления сделок с землей, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

— по целевому назначения земель: по использованию земель сельскохозяйственного назначения; по использованию земель поселений; по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения; по использованию земель особо охраняемых территорий; по использованию земель лесного фонда; по использованию земель водного фонда;  по использованию земель запаса.

Также земельные отношения классифицируются в зависимости от своего содержания. По данному основанию выделяют:

— Земельные правоотношения в сфере собственности на землю. Возможность наличия частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, а именно отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, особенности правового режима земельных участков.

— Правоотношения по поводу прав на землю, производных от права собственности. Эта группа правоотношений делится на правоотношения, имеющие характер вещных прав, и правоотношения, имеющие обязательственный характер.

3емельные правоотношения в сфере управления использованием земель и их охраны. Независимо от того, находится ли земля в частной, государственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов государственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав Земельного фонда России, исходя из общегосударственных интересов.

Пошаговая инструкция разрешения земельных споров

Естественно, список действий будет в определенной степени зависеть от того, какая проблема рассматривается. Но, мы приведем инструкцию действий, которая касается именно судебного разбирательства.

Шаг 1: Составление и подача иска

Нужно помнить о том, что существуют четкие требования по составлению данного документа. В нем должны содержаться все важные данные. Вы можете воспользоваться шаблонами и образцами, которые в обилии предоставлены в интернете. А можете воспользоваться помощью юриста, который быстро, а самое главное – точно и правильно осуществит процесс составления всех важных моментов, такое заявление сразу же будет принято к рассмотрению.

В документе должны быть четкие сведения по сторонам вопроса, определение основной сути, а также предоставляются все сведения о тех лицах, которые будут выступать на заседании в качестве свидетелей. Также осуществляется подробное описание самой ситуации, даются ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены. Обязательно определяется суть требований к оппоненту. И самое главное, дается полное обоснование установленным требованиям.

Помните о том, что если документ будет составлен неправильно, то может быть сформирована ситуация, когда суд оставит иск без рассмотрения

Именно по этой причине очень важно, чтобы все указанные данные были действительными, а также была соблюдена структура самого документа

Шаг 2: Уведомление всех участников

Помните о том, что в обязанности истца входит не только отправить в суд все необходимые документы с иском, но еще и предоставить дополнительное уведомление всех участников. Причем сразу же скажем о том, что данное уведомление непременно должно быть предоставлено в письменном варианте. На самом деле, в определенных случаях, если оппонент не был уведомлен о возможном проведении процесса рассмотрения дела в суде, суд может перенести заседание. Так что, помните о том, что письменное уведомление является важным. Кроме всего прочего, нередкими являются ситуации, когда человек, получая такое уведомление, идет на мировое соглашение с истцом.

Шаг 3: Подготовка материалов

Помните о том, что в процессе судебного рассмотрения дела все будет основано именно на доказательствах, доводах и фактах. То есть, если вы не сможете предоставить материалов, которые бы стали основой определения правоты именно с вашей позиции, то суд не сможет принять нужное для вас решение. Вы должны понимать, что есть материальные доказательства, можно использовать варианты экспертной оценки, а есть варианты привлечения свидетелей. Старайтесь воспользоваться всеми перечисленными вариантами, чтобы получить максимальное обоснование своих требований. Ведь в суде решение принимается исключительно при наличии неопровержимых фактов, которых вы должны предоставить как можно больше.

Шаг 4: Судебное производство

Вполне очевидным является тот факт, что судебное производство предполагает осуществление различных действий по всестороннему и объективному изучению материалов дела

И если вы стремитесь к тому, чтобы максимально правильно и грамотно защитить свои интересы, то вам непременно нужно обратить свое пристальное внимание на возможность сотрудничества с опытным юристом

Все дело в том, что судебная практика показывает, что ответчик нередко может удивить неожиданными выпадами, к которым истец просто не будет готовым. Такие ситуации в действительности возникают достаточно часто, и вот тут-то самое главное – оперативное реагирование. Соответственно, если вы обзаведетесь квалифицированным представительством в суде, вы получите максимально грамотную защиту своих интересов.

Шаг 5: Получение судебного решения

После детального рассмотрения всех обстоятельств и нюансов дела, суд принимает решение, которое является обязательным к исполнению. Ответчик имеет право в течение четко установленного количества времени подать на обжалование. Если такие действия не выполнены, то по истечению установленного количества времени решение вступает в законную силу. Для его исполнения можно привлекать судебных приставов.

Порядок разрешения земельных споров

Как описано ранее, для разрешения земельного конфликта могут быть использованы судебные порядки урегулирования или разбирательство можно перенести в третейский суд.

Разрешение земельных споров в судебном порядке

Если выявлены нарушения земельных прав конкретных лиц, то заинтересованные субъекты правоотношений имеют возможность обратиться в судебный орган. Исковое заявление необходимо составлять, учитывая требования процессуального законодательства, с приложением всех необходимых для рассмотрения дела материалов. В отношении с землей – это межевые планы, кадастровые номера, свидетельства о праве собственности и др.

В 2021 году привычные свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости, в том числе и на землю, не выдаются. На данный момент регистрирующим органом предоставляется выписка из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

В зависимости от того, в какой по юрисдикции судебный орган подается исковое заявление, необходимо руководствоваться нормами гражданского процессуального и арбитражно-процессуального законодательства.

Необходимо составить исковое заявление в соответствии с указанными выше процессуальными требованиями и внести его на рассмотрение суда.

Если спор будет касаться только физических лиц, то заинтересованному лицу необходимо обращаться в суд общей юрисдикции, то есть в районные городские суды. Совсем иначе обстоит дело, если одним из участников судопроизводства является либо индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо. В этом случае необходимо будет, чтобы рассмотрение дела проходило только в арбитражном суде.

Для защиты своих прав в судебном порядке стоит обращаться к специалистам. Сейчас существует достаточное количество юридических фирм и других организаций, которые занимаются только данной узкой сферой деятельности.

Разрешение земельных споров в третейских судах

Помимо указанного выше судебного способа отстаивания своих законных земельных прав, государством предусмотрен механизм внесудебного урегулирования спорного требования. Хотя судебный порядок и является чаще используемым и основным способом, но государство предоставило право выбора для лиц, чье законное земельное право нарушено. Для разрешения спора при помощи третейского судьи необходимо согласие обеих сторон.

Обычно возможность рассмотрения спора в таком порядке стороны заранее прописывают в договоре. Третейский судья вправе рассматривать только дела в рамках гражданско-правового поля, иного рода дела, например, административного характера или если стороной является орган государственной власти, он не правомочен.

По земельным спорам достаточно часто одной из сторон являются как раз таки представители органов государственной власти.

Всегда нужно помнить, что решение третейского судьи не носит обязательный характер. По нему не выдается исполнительный лист. В большинстве случаев после третейского разбирательства рассмотрение дела продолжается в судебном порядке. Но огромным преимуществом является тот факт, что стороны сами выбирают судью.

На сегодняшний день достаточно много специалистов работает в данной области. Их услуги платные, но право выбора конкретного судьи остается за стороной.

Элементы земельных правоотношений

— субъект правоотношения  –  лицо, которое вступает в правоотношения относительно определенного объекта (например, арендатор земельного участка);

— объект правоотношения – предмет, в отношении которого возникают отношения (например, земельный участок);

— содержание правоотношения – совокупность субъективных прав и обязанностей, которые несут участники конкретного правоотношения (права и обязанности лица, получившего землю в бессрочное пользование).

Субъектами земельных правоотношений в соответствии со ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений» являются:

• граждане;
• юридические лица;
• Российская Федерация;
• субъекты РФ;
• муниципальные образования.

Вышеуказанные субъекты могут выступать в роли:

а) собственников земельных участков;

б) землепользователей – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

в) землевладельцев – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

г) арендаторов земельных участков – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

д) обладателей сервитута – лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В соответствии со ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления.

В п. 2 ст. 5 ЗК РФ закреплено, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков в РФ определяются в соответствии с ЗК РФ, специальными федеральными законами, иными нормативными актами (так, в п. 3 ст. 15  ЗК РФ названы случаи, когда указанные категории лиц не могут обладать земельными участками на праве собственности. Перечень приграничных территорий, на которых указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2001 г. №26 (в ред. от 11.04.2016 г.).

Объектами земельных правоотношений согласно ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» являются:

• земля, как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки;
• части земельных участков.

Содержание земельных правоотношений – корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязан­ности их участников, совершающих свои действия в точном соответ­ствии с  нормами права. В настоящее время с введени­ем института частной собственности на землю и платного землеполь­зования земельные отношения приобрели новое содержа­ние, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.