Существенные условия договора купли-продажи по гк рф

Согласование цены

ДКП должен содержать условие о цене имущества.статье 555 ГК РФ

Стороны должны определить стоимость недвижимости, и указать цену в письменной форме. При этом сложилась такая практика: если при сделке продается несколько объектов недвижимого имущества, то в договоре достаточно указать их общую цену.

При согласовании цены в ДКП можно указать стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости. В таком случае расчет будет произведен на основании передаточного акта, в котором будет обозначена площадь объекта.

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома. Ответчики возражали, ссылаясь на то, что в представленной редакции договор они не подписывали и денег за сделку не получили. Суд отказал в иске, потому что условие договора о цене содержалось на листе, который не был подписан сторонами. Суд установил, что договор не был прошит, пронумерован, и подписи сторон содержались только на последнем листе договора.

Правовое регулирование

Отношения, возникающие в ходе заключения сделки купли-продажи, регулируются разными нормативно-правовыми документами. Главным из них является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). Он был введен в действие ФЗ №51 30 ноября 1994 года. Договорам купли-продажи посвящена тридцатая глава данного правового акта.

В статьях №454—566 ГК РФ приводится следующая информация:

• что собой представляет договор купли-продажи, и каких типов он бывает;
• кто являются сторонами сделки, какие они имеют права и обязанности;
• существенные и дополнительные условия договоров и ответственность за их невыполнение;
• качество, ассортимент, срок годности и цена товара;
• как производится оплата покупки и т.п.

Согласно первому пункту статьи №454 ГК, договор купли-продажи представляет собой сделку, по которой одна сторона обязуется передать товар (это может быть движимый и недвижимый объект, материальные ценности), а вторая – произвести его оплату. Вещь должна быть предоставлена в оговоренном количестве и в установленные сроки.

Если товар был передан низкого качества, то покупатель вправе потребовать от продавца вернуть деньги. Об этом говорится в статье №475 ГК. Если покупатель не принимает товар без веских на то причин, то продавец может отказаться от исполнения положений заключенного договора. Этот нюанс отражен в статье №484 ГК РФ.

Регулировать отношения, возникающие по договорам купли-продажи, могут и другие главы Гражданского кодекса. В большей мере это касается видов и форм заключения сделок.

Например, статьей №429 предусмотрена возможность подписания предварительного договора. Он является своего рода гарантией для двух сторон. По нему участники обязуются в будущем заключить основную сделку.

Регулируют отношения по договору купли-продажи и такие нормативно-правовые акты:

• ФЗ №2300-I «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года;
• Закон №60 «О поставках продукции для государственных нужд». Принят 13 декабря 1994 года.

В зависимости от того, в отношении какого товара (объекта) заключается сделка, могут использоваться и положения других нормативно-правовых документов. Например, если продается земля, то дополнительно надо руководствоваться статьями Земельного кодекса. Если речь идет о квартире или частном доме, то стоит учитывать нормы ЖК России.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

• согласие соучредителей в форме протокола;
• документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
• паспорт директора;
• если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

1. учредительные документы;
2. паспорт директора или доверенность представителя;
3. согласие соучредителей на покупку.

Если на лицевом счету покупателя соучредителя достаточно средств для покупки, тогда согласие партнёров не требуется, вместо него предъявляется выписка из лицевого счёта.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

• участвовать в сделке лично;
• или составить доверенности для продажи на одного из участников;
• каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
• договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Как описать предмет

Ошибки, допущенные при составлении договора, дорого обходятся партнерам. Однако четких инструкций относительно детализации предмета гражданское законодательство не дает. А потому разбираться в вопросе регулярно приходится юристам-практикам. Большой вклад в устранение пробелов вносят и российские суды.

Сделка

Правила описания предмета

Примечание юриста

Купля-продажа автомобиля

В договоре важно отразить индивидуальные признаки имущества. Так, при отчуждении машины необходимо указывать тип, цвет кузова, модель, регистрационные номера, год выпуска

Самым простым способом является дублирование информации паспорта транспортного средства. Аналогичный принцип применяется в продаже прицепов, самоходных машин, подъемных механизмов и иного дорогостоящего оборудования. Во всех случаях идентифицировать предмет позволяют заводские номера или иные специфические признаки.

Розница

В этом случае согласование предмета на бумаге не требуется. Приобретатель лично выбирает и осматривает вещь. Подтверждением факта продажи признаются кассовый чек, иной платежный документ или показания свидетелей (ст. 493 ГК РФ). Кроме того, разрешается использовать рамочные формы соглашений. Оплачивая товар, покупатель подтверждает свое согласие с озвученными продавцом условиями.

Поставка

Предметом здесь становятся партии однородных материальных ценностей. В связи с этим сторонам необходимо не только описать основные характеристики товаров, но и определить их точное количество, ассортимент, качество. Избежать ошибок позволяют спецификации. Они становятся неотъемлемым приложением к контракту. Такие документы составляются в форме таблиц и содержат все технические характеристики продукции. Единого образца нет. Бланк разрабатывается сторонами с учетом особенностей товара. На каждую партию разрешается оформлять отдельную спецификацию.

Энергоснабжение

Поскольку продажа энергии безотрывно связана с оказанием услуг, предмет договора усложняется. К таким отношениям будут положения глав 30 и 39 ГК РФ.

Контрактация

Предметом договора могут становиться лишь продукты сельскохозяйственного производства. Продавец обязан изготовить или вырастить их самостоятельно. Стороны должны указать тип, количество, сортность и прочие качественные характеристики товара. Поскольку поставка организуется партиями, партнеры детализируют предмет спецификациями.

На момент подписания договора продукции может не существовать. Участники лишены возможности определять характеристики товара со 100% точностью. Выходом становится утверждение допустимых отклонений (например, молоко жирностью от 2,5% до 4%).

Продажа недвижимости

Идентифицировать отчуждаемое имущество можно по кадастровому номеру, адресу и наименованию. Дополнительно стороны указывают в договоре год постройки, площадь, этажность, конструктивные особенности, конфигурацию земельного участка. Основой служат правоустанавливающие документы, а также кадастровые и инвентарные паспорта.

С особой тщательностью следует описывать объекты, включенные в состав имущественных комплексов: обособленных помещений в многоэтажном здании, комнат в квартирах. Если из текста не ясно их расположение, договор нельзя признать заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Покупка предприятия

При описании предмета таких сделок ошибки допускают чаще всего. В статье 559 ГК РФ термин «предприятие» используется в значении недвижимого имущественного комплекса. В договоре недостаточно указать наименование и регистрационные данные компании. Более того, соглашение вообще не приводит к смене собственников юридического лица. Предметом сделки становятся здания, участки, оборудование, ценные права, остатки продукции и сырья. Точное определение дает ст. 132 Кодекса.

Обязательным условием заключения сделки будет проведение инвентаризации и аудит. По итогам процедуры стороны определяют ключевые характеристики предмета – состав и стоимость (561 ГК РФ).

Содержание и существенные условия соглашений напрямую зависят от типа отчуждаемых ценностей. Предметом могут становиться вещи и имущественные права. Законодательство не запрещает продавать, например, доли в хозяйственных обществах, акции, драгоценные металлы. При этом участникам придется руководствоваться как общими нормами ГК РФ, так и отраслевыми актами.

Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости

Согласно ч. 1 статьи 558 ГК РФ перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, является существенным условием договора. Если такое условие не будет содержаться в ДКП, то он будет считаться незаключенным.

Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, и должны быть указаны права таких лиц после продажи квартиры.

статья 292 ГК РФ

Случай из практики: Покупатель обратился в суд с иском, в котором просил признать сына продавца прекратившим право пользования квартирой. В ДКП стороны перечислили лиц, сохраняющих право пользования, и установили срок, когда эти лица должны выписаться. Но суд отказал в удовлетворении иска, потому что переход права собственности к истцу не повлек прекращение права ответчика пользоваться этой квартирой.

Если продавец получил квартиру в порядке приватизации и остальные члены семьи отказались в его пользу, то они получат бессрочное право пользования этой квартирой. И оно не будет зависеть от продажи жилья или иного отчуждения.

Чтобы избегать таких ситуаций, в ДКП нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, указать на их права после продажи и установить срок снятия этих лиц с регистрационного учета. А перед заключением сделки желательно требовать справки из паспортного стола или заказать выписку из домовой книги. Эти документы покажут, кто, помимо продавца, зарегистрирован в жилом помещении.

Стороны

В качестве продавца и покупателя выступают любые лица, являющиеся участниками гражданского оборота. Это физические и юридические лица, государство, госучреждения и муниципалитеты.

К физическим лицам предъявляются общие требования, включающие дееспособность и достижение совершеннолетия. В подростковом возрасте могут осуществляться мелкие сделки. В отдельных случаях для совершения сделок необходимо регистрироваться в качестве ИП.

Юридические лица вправе свободно заключать данные договоры, выступая как со стороны продавца, так и покупателя. Ограничение распространяется в том случае, если они владеют имуществом на базе иных вещных прав, например по оперативному управлению.

Государство и муниципалитеты также ограничены в участии в подобных сделках. К примеру, они не вправе заключать договоры о продаже в розницу, контрактации, поставке и энергоснабжении.

Особенности сделок с недвижимостью

Особенностью сделок с жилыми помещениями будет вовсе не их высокая цена.

Хотя она и является вторым из существенным условий.

Главным все же будет имущество, недвижимая вещь. В договоре должно быть четко указано, какое именно жилое или коммерческое помещение передается.

Для этого используются такие данные, как:

• вид (комната, дом, квартира, офисное или торговое помещение);
• назначение (например, жилое);
• почтовый адрес;
• этаж;

площадь и др.

Найти эти сведения можно в таком документе, как кадастровый паспорт.

Вторым существенным условием будет цена. Она устанавливается по соглашению сторон.

Стоимость жилья в разных регионах страны и даже в пределах одного населенного пункта может существенно отличаться.

Кроме существенных условий для сделок с недвижимость, важна форма договора.

В отличие от розничных продаж, где большая часть договоров заключается устно, продажа жилых помещений или производственных площадей всегда оформляется письменно.

Более того, переход прав по такому договору должен быть зарегистрирован в Росреестре (где, помимо прочего, можно узнать кадастровую стоимость квартиры).

Без получения свидетельства о праве, то есть при нарушении формы договора, он считается недействительным.

Недвижимость имеет высокую цену. Поэтому чаще всего приобретается в кредит.

Обеспечивается такая сделка залогом приобретаемой недвижимости — ипотекой.

То есть право собственности покупателя имеет обременение, которое также подлежит госрегистрации.

После возвращения полной суммы кредита обременение (залог) будет снято. И этот факт также потребуется зарегистрировать.

Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

• розничной купли-продажи;
• поставки товаров;
• поставки товаров для государственных нужд;
• контрактации;
• энергоснабжения;
• продажи недвижимости;
• продажи предприятия.

Субсидиарное применение норм о договоре купли-продажи

Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон ограничился лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.

В ряде случаев допускается возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535 ГК); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Из этого, однако, не следует, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). Речь идет лишь о приеме законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям.

По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснаб-жения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Правила о договоре купли-продажи должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав и к договорам об отчуждении исключительных прав, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является их продажей, но правила об уступке требования (ст. 382-390 ГК) подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению.

Вместе с тем закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Предмет договора купли-продажи:

1. имущество, не изъятое из гражданского оборота,
2. имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК).

Не могут быть предметом купли-продажи:

• обязательства субъектов (напр., долги);
• нематериальные блага.

Купля-продажа квартиры

Именно жилые объекты недвижимости чаще всего являются предметом письменных договоренностей. При этом надо понимать, что само по себе подписание договора не дает покупателю полных прав на помещение. Чтобы вступить в законные права, необходимо пройти процедуру регистрации в Росреестре.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся следующие:

• Данные о предмете – его расположение, этаж, квадратные метры, комнаты и так далее.
• Информация об участниках соглашения – Ф. И. О., данные паспорта, СНИЛС. Если в качестве одной стороны выступает компания, то дополнительно следует указать юридический адрес, регистрационные сведения.
• Перечень граждан, у которых остается право пользования после заключения договора.
• Цена.

Если хотя бы одного существенного условия в договора купли-продажи товара не будет предусмотрено, документ признается недействительным. Также в нем следует указать некоторую дополнительную информацию:

• Период и порядок передачи имущества покупателю и денег – продавцу.
• Ответственность за нарушение положений соглашения.
• Основания для его расторжения.
• Форс-мажорные обстоятельства.

Если перечисленные данные не указать, то это не послужит поводом для того, чтобы признать соглашение недействительным. Наличие таких условий позволит избежать возникновения разных конфликтных ситуаций.

Типичные ошибки

Чаще всего не указывается одно из существенных условий, что может привести к признанию сделки недействительной.

Заинтересованная в расторжении соглашений сторона договора может воспользоваться данной ошибкой и в судебном порядке аннулировать контракт.При составлении договора купли-продажи его часто путают с договором подряда, что недопустимо, поскольку эти похожие внешне документы подчиняются различным законодательным нормам.

Ошибочное указание стоимости товара тоже встречается довольно часто, поэтому необходимо внимательно ознакомиться с текстом перед подписанием.

Количество и качество

Количество товара предусматривается в определенных единицах измерения или деньгах. Оно может выражаться в весе (килограммах, тоннах и так далее), площади (кв. м), штучно и т. д. В соответствии с п. 2 ст. 465, если в договоре не указано количество, то он считается незаключенным. Кроме того, за нарушение условий о количестве предусмотрена ответственность. Покупатель вправе потребовать необходимое количество товара, если продавец передал его в меньшем объеме.

Качество также не относится к существенным условиям договора розничной купли-продажи (так же, как и оптовой), однако часто предусматривается в договоре. На основе п. 1 ст. 469 ГК продавец обязан передать товар нормального качества. В соответствии с п. 3 этой же статьи, если продажа осуществляется по образцу, то товар должен ему соответствовать. Если данный пункт вообще не оговаривался, то по общим условиям товар должен являться пригодным для предназначенных целей.

Какие условия закон называет существенными

Купля-продажа относится к числу гражданско-правовых сделок.

И детали ее совершения регулируются, соответственно, Гражданским кодексом.

Общее определение условий, понимаемых как существенные в этом нормативном акте следующее:

То есть, для любого акта купли-продажи, важно указание предмета, того, по поводу чего между участниками (сторонами) возникают отношения, права и обязанности. Это и будет первое существенное условие такого договора

И, строго говоря, последнее

Это и будет первое существенное условие такого договора. И, строго говоря, последнее.

Потому что больше прямых указаний в Гражданском кодексе нет.

Однако, по мнению правоведов, есть еще минимум два условия, без указания которых сделку практически невозможно исполнить. Это:

цена (продажа розничная, недвижимости и предприятия);

срок (поставка).

Более точное представление о условиях, существенных для разных видов купли продажи можно получить из таблицы:

Также ряд правоведов считает, что в договоре все условия являются для сторон, его заключивших, существенными. Что и подтверждает текст ст. 432 ГК РФ.

Нарушение хотя бы одного из пунктов соглашения означает для допустившей это стороны наступление ответственности, которая также предусматривается условиями сделки.

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

• возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
• письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
• наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
• консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
• добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
• взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Что это такое?

Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ.

• Характеристики предмета.
• Согласование цены объекта недвижимости.
• Перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости – применяется в случаях сделок с жилыми помещениями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры
• Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
• Особенности и нюансы сделок по купле-продаже квартир в рассрочку между физическими лицами. Образец договора
• Что лучше – договор купли-продажи квартиры с задатком или с авансом? Правила оформления и образцы документов
• Оформление договора купли-продажи квартиры. Какие документы нужно приложить?

Договор купли-продажи вещей между физическими лицами в рассрочку

Согласно законодательным актам Российской Федерации разрешенной является оплата в рассрочку по данному договору, причем форма договора в таком случае не изменяется.

Заполняя раздел о порядке оплаты, укажите «оплата в рассрочку».

Пропишите в договоре условия, в соответствии с которыми должна осуществляться оплата (сроки, периодичность), и санкции, которые будут применены к стороне, нарушившей их. Оформите график платежей в виде приложения к договору.

Укажите в договоре момент, являющийся возникновением права собственности на товар у покупателя. При отсутствии данного условия моментом передачи права собственности будет являться момент подписания акта приема-передачи.

Рассрочка регламентируется положениями пунктов 2,4,5 статьи 488 и статьи 489 Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующих продажу в кредит. Следовательно, при просрочке платежей можно взыскать неустойку. Однако для разрешения споров финансовых предусмотрен судебный порядок.

При отсутствии со стороны покупателя оплаты в определенный срок продавец получает право требования вернуть имущество через суд. Характерной чертой договоров между физическими лицами является меньшее количество предъявляемых к ним требований. Однако имеют место и некоторые ограничения гарантий, в случае с юридическими лицами их значительно больше.