Покупка квартиры на этапе котлована: выгодно или нет

Что нужно проверить, если вы решили купить квартиру на этапе котлована

Проверить застройщика

В первую очередь необходимо убедиться в надежности застройщика. Один из факторов, на который вы можете ориентироваться при выборе — аккредитация застройщика в крупных банках. В таком случае не нужно изучать все тонкости правовой документации — не являясь экспертом, разобраться в этом сложно.

Статус «Аккредитовано в СберБанке» означает, что застройщик соответствует требованиям законодательства в сфере жилищного строительства и критериям банка, предъявляемым к деятельности застройщика.

Также новостройки, аккредитованные банком, часто участвуют в специальных ипотечных программах: скидки, акции, сниженные ипотечные ставки.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»

Покупать квартиру на начальных этапах строительства выгодно, так как именно на старте действуют самые низкие цены. Главное правило — приобретать жилье только у проверенных застройщиков. Чтобы убедиться в надежности компании, нужно изучить сайт, почитать про реализованные объекты и выяснить, насколько точно соблюдаются обязательства перед дольщиками. Если компания вводит дома в эксплуатацию в срок или даже раньше, это хороший знак. Например, компания «КВС» в августе сдала два корпуса ЖК «Ясно.Янино» с опережением на четыре месяца.

Съездить на объект — это всегда хорошая идея, даже если кажется, что смотреть здесь пока нечего. Визит поможет оценить расположение, транспортную доступность, окружение. Как правило, на объектах всегда работают менеджеры компаний. Специалисты расскажут подробности, покажут макет жилого комплекса и ответят на все вопросы.

Узнать о раннее построенных застройщиком объектах

Лучше отдать предпочтение жилым комплексам, в рамках строительства которых уже есть сданные корпуса. Также можно ознакомиться с отзывами жильцов по данным объектам, узнать, соответствовал ли в итоге результат обещаниям.

Выяснить перспективы инфраструктуры

Также при покупке квартиры на стадии котлована нужно внимательно изучить инфраструктуру, которая запланирована на территории будущего ЖК. На этапе стройки в пешей доступности может не быть детского сада или школы: главное, чтобы они предполагались в проекте.

Базы квартир в открытом доступе

Очень сложно себе представить собственника квартиры, продавца, или посредника-риэлтора, который хочет продать эту квартиру и при этом НЕ выставляет ее на продажу в наиболее крупные и известные интернет-порталы с базами квартир, которые регулярно просматривают тысячи покупателей.

Так называемые «закрытые базы квартир» в риэлтерских агентствах – сказка для доверчивых покупателей. Внутренние базы данных, конечно, в крупных агентствах существуют, но они дублируют информацию из открытых источников, просто группируя ее автоматически в более удобном для риэлторов виде. Т.е. при прочих равных, риэлтор сделает выборку подходящих Вам квартир по базе агентства за 10 минут, в то время как самостоятельно Вам придется покопаться в интернете час или полтора.

При поиске по базам данных, будьте готовы к тому, что некоторые опубликованные объявления неактуальны и неправдивы, и чтобы отмести их, придется потратить время. Часто бывает, что такие объявления-«пустышки» с привлекательными параметрами и ценой квартиры дают риэлторы, чтобы спровоцировать Ваш звонок к ним в агентство, а дальше уже «дело техники» – как Вас удержать и продать Вам свои услуги.

Где искать квартиры для покупки?

Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

.

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.

.

Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER). Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.

Самостоятельно найти квартиру в этих базах сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.

  К слову о поиске квартиры по интренет-базам       (Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)

Кстати, развешивание уличных объявлений (на столбах, подъездах, досках объявлений) в районах поиска квартиры — типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников» — несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе. Даже в XXI веке при всеобщей цифровизации обычная бумажка на виду у прохожих (это называется «наружная реклама») по-прежнему работает.

Что нужно знать при покупке квартиры?

При приобретении квартиры необходимо провести осмотр жилой площади. Не торопитесь – договоритесь об этом предварительно с продавцом.

Проводить эту процедуру рекомендуется в светлое время суток, при осмотре сразу разъясните все интересующие нюансы.

Специалисты не советуют за один раз осматривать более двух вариантов.

Если есть время, можно побеседовать с соседями – они расскажут не только о самой квартире, но и о продавцах.

На вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Если квартира приобретается на вторичном рынке, то необходимо детально изучить её историю.

Покупателя должны насторожить такие ситуации:

• частые перепродажи объекта, особенно в продолжение короткого срока;
• личность продающей стороны, вызывающая подозрения;
• скрытие личной информации продавцом;
• продажа недвижимости на основании доверенности (проверьте этот документ на подлинность, возможные полномочия, а также период действия);
• реализация квартиры по низкой стоимости.

В новостройке

Если квартира приобретается в новостройке, то количество рисков снижается, поскольку она не имеет истории.

Покупателю достаточно ознакомиться с документацией строительной компании на право продажи недвижимости, введение дома в эксплуатации и техническими бумагами.

Важно осмотреть квартиру самостоятельно

В строящемся доме (у застройщика)

Приобретение объекта у строительной компании является плюсом для покупателя – экономическая выгода и отсутствие юридических проблем с квартирой.

Однако оформление такой недвижимости занимает больше времени – до двух месяцев.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо:

• выяснить, какую репутацию имеет застройщик;
• посетить объект строительства;
• изучить учредительную документацию компании;
• убедиться в наличии и действительности лицензии, предоставляющей право на ведение строительных работ.

Безопасность оформления сделки

Сделка является безопасной только в том случае, если она соответствует действующей системе права.

При заключении договора приобретения, чтобы сэкономить на выплате налога, продавец может предложить хитрый ход – указать на бумаге меньшую стоимость недвижимости, нежели фактическая.

Покупатель не должен на это соглашаться ввиду следующих причин:

1. От этого зависит сумма имущественного вычета, которую получит новый собственник. Эта процедура детально регулируется статьей 220 НК РФ. Чем ниже затраты на покупку, тем меньше имущественный возврат.
2. Если в договоре указана меньшая сумма, то судебная инстанция может признать сделку нелегальной. Однако если соглашение будет расторгнуто, то покупатель получит только те средства, которые были в нем указаны.

При покупке квартиры, используя услуги риэлтерских агентств, нужно обращать внимание на положения соглашения, в которых упоминается об ответственность риэлтора, наступающей в ряде ситуаций. При внесении суммы необходимо закрепить этот факт авансовым договором

При внесении суммы необходимо закрепить этот факт авансовым договором.

В нем указываются следующие пункты:

• сведения о сторонах;
• полная стоимость квартиры;
• размер аванса;
• срок его внесения;
• обязательства участников в случае возврата и т.д.

Необходимые документы

При покупке квартиры потребуется следующий пакет документов:

1. Документация, устанавливающая право собственности продавца.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Письменное согласие от супруги покупателя и продавца, согласие от остальных собственников.
4. Если владельцем является гражданин несовершеннолетнего возраста, то органы опеки также должны предоставить разрешение.
5. Выписка из домовой книги.
6. Авансовый договор.
7. Техническая и кадастровая документация на объект недвижимости.
8. Справка, подтверждающая отсутствие долгов.

Риски покупки квартиры на этапе котлована

Долго ждать

Панельный дом строится примерно год, монолитный — около двух лет. Сдача дома, подключение к инженерным системам, отделка и приемка квартиры могут занять еще до года. Поэтому если человек снимает жилье, то, прежде чем переехать в новую квартиру, ему около двух лет придется тратить средства на аренду — а это дополнительные расходы.

Стройка может затянуться

Хотя переход на эскроу-счета хоть и обеспечивает безопасность денег покупателя, но не защищает от затягивания сроков строительства и не гарантирует качество выполненных работ

Также важно помнить, что если стройка будет заморожена, деньги с эскроу-счета вернутся, но цены на недвижимость за это время уже поднимутся

Изменения проекта

Чем меньше построено, тем более вероятны изменения. Поэтому у некоторых покупателей может возникнуть страх приобретения «кота в мешке». Например, планировали 7 этажей, а построят 14. Или отделка будет не такой, как обещали.

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Преимущества покупки квартиры на этапе котлована

Экономия

Безусловно, это самое главный плюс. На старте продаж стоимость квартиры обычно ниже на 10-30%  по сравнению c новостройками на более поздних этапах строительства.

Сегодня в СберБанке есть сразу несколько разных ипотечных программ, позволяющих купить квартиру в новостройке по низкой ставке. Если прибавить к этому экономию при покупке на ранней стадии, выгода будет очень ощутимой.

Важно помнить, что у некоторых объектов — очень больших или наоборот очень маленьких квартир, потенциал роста стоимости невысокий: что на этапе котлована, что на стадии завершения строительства они будут стоить примерно одинаково. И если сэкономить на стадии строительной готовности нельзя, то и ранняя покупка теряет смысл

Широкий выбор площади и планировок будущего жилья

В начале строительства линейка предложений шире, чем на более поздних стадиях, поэтому первым покупателям обычно достаются самые удачные варианты. У них есть возможность изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.