Какое жилье покупать для сдачи в аренду

Как оформить аренду юридически

Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше документально оформить сделку. Составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). В Интернете есть образцы и вариантов договора на разные случаи. Можно составить самостоятельно, обратиться к юристу или скачать образец договора аренды квартиры у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но приветствуется. Документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами. Но оспорить его невозможно.

В акте подробно описывается техническое состояние жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих). В дальнейшем проще собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных постояльцев. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры.

Резюме

Чтобы легально сдать жилье, бесспорно, потребуется изучить некоторые нормы законодательства, в частности, Гражданского и Налогового кодекса. Возможно, поискать ответы на возникшие вопросы на специализированных форумах.

Но с другой стороны, законодательство написано для того, что защитить наши законные права и интересы, и правильно его применяя, можно извлечь пользу для себя и снизить риски.

В данной статье мы постарались рассказать вам как правильно сдать квартиру в аренду от принятия решения заняться этим до момента уплаты налогов. К сожалению, изложить все нюансы всех частных случаев аренды в одной статье – невозможно, объем информации слишком значительный. Но более подробную информацию можно получить на соответствующих разделах нашего портала.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

• Абсолютно скачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения 
• Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
• Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
• А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

Подробнее о договоре

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные. В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру

После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

• о размере и сроках получения оплаты;
• о пользовании имуществом;
• об оплате коммунальных расходов;
• о порядке проверки квартиры и имущества;
• и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров, где мы разработали основные шаблоны и снабдили сами договора подробными комментариями юриста.

Плата за съемное жилье

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Условия внесения и размер оплаты перечисляются в арендном договоре. Нередко собственники требуют при заключении соглашения предоставить залог, который выступает в качестве гаранта того, что квартиросъемщики будут жить в недвижимости в течение оговоренного периода. Наниматели, внося залог, уверены в том, что собственник не выгонит их раньше времени.

Сведения о передаче дополнительных денег рекомендуют указывать в заключаемом договоре. В последнем также следует привести условия, при наступлении которых залог возвращается.

Порядок платежей

Порядок внесения платежей стороны обговаривают лично и отражают в подписываемом соглашении

Важно указать в документе не только размер оплаты, но и временной период, в течение которого собственник должен получить деньги

Второй нюанс — санкции, применяемые в случае несвоевременного внесения платежей. Этот вариант редко используется на практике. Однако такое условие обезопасит собственника от просрочек и дисциплинирует нанимателей.

Третий нюанс касается распределения обязанностей по оплате коммунальных услуг. Чаще наниматели вносят платежи по счетчикам (свет, вода, газ), а собственник — за вывоз мусора и иное.

О расписках

Передачу денежных средств рекомендуют фиксировать на бумаге. Это касается внесения как ежемесячного платежа за квартиру, так и залога. Для удобства следует заранее составить бланк расписки, указав дату, размер вносимой суммы и место для подписей сторон.

Такой документ обезопасит собственников и нанимателей от возможных конфликтных ситуаций и будет служить доказательством при судебных разбирательствах. Если оплата за квартиру ведется в безналичной форме, квартиросъемщикам рекомендуют сохранять выданные чеки до момента, пока не закончится действие арендного договора.

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства. Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон. Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры?

Когда аренда длительная с регистрацией, то сведения о сделке будут налоговой инспекции.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но те кто попадутся вынуждены выплачивать не только налог с дохода, а также в довесок и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 2 700 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости повод для налоговиков взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штраф в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года, в котором подавалась декларация.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Расторжение договора

Если у одной из сторон договора раньше срока возникает желание его расторгнуть, это возможно.

Чтобы не возникало вопросов по этому поводу, лучше заранее описать все возможные причины в договоре: несвоевременная оплата, ненадлежащее содержание квартиры нанимателем, недовольство соседей шумом, неправомерное повышение квартплаты собственником, покупка нанимателем своего жилья и др. Также в договоре прописывается срок уведомления, т.е. за какое время стороны предупреждают друг друга об окончании договора найма.

В первую очередь вопрос о расторжении договора решается разговором. В случае, когда все стороны согласны, подписывается соглашение о расторжении договора. Если этот договор был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о его расторжении тоже придется зарегистрировать, чтобы с вас сняли обязанность по уплате налога за квартиру, которую вы уже никому не сдаете.

Если же обычным разговором по поводу расторжения договора стороны не приходят к компромиссу, тогда собственник и наниматель отправляются в суд.

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье. Все остальное указывается по желанию сторон. Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

1. Где и когда составлен.
2. Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
3. Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
4. Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
5. Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
6. Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
7. На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
8. На какой срок сдается квартира.
9. Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
10. Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
11. Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

• Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
• Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
• Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
• Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
• Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

Фото: pxhere.com

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно. Срок действия договора. Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет. Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Частота проверок

Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
Порядок расторжения договора

Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Как передавать квартиру?

Законом установлено, что при сдаче жилья в аренду потребуются документы, определяющие права на передаваемый объект недвижимости. Это могут быть:

• договор по социальному найму (для не приватизированных объектов);
• договор купли/продажи;
• договор дарения и другие.

Список документов, нужных при аренде квартиры, включает также квитанции о полной оплате коммунальных услуг за прошлые периоды. Если в комнатах остаются дорогие мебель и бытовая техника, последние рекомендуют сфотографировать перед передачей собственности нанимателю. Арендодатель имеет право впоследствии потребовать у квартиранта восстановить испорченное имущество. В случае несогласия последнего собственник может обратиться в суд, предоставив фотографии в качестве доказательства.

В конце рекомендуется оставить номер телефона соседям по лестничной клетке.

Как снять квартиру через Циан?

ЦИАН (Центральное Информационное Агентство Недвижимости) – это сайт аренды и продажи жилой (в том числе и загородной), коммерческой, производственной и другой недвижимости. На страницах портала также сообщается о предложениях трудоустройства от агентств, размещена аналитика (статистика цен) и лучшие банковские программы ипотеки.

Поиск квартиры по базе ЦИАНа

В базах данных ведущего портала недвижимости – самые полные сведения по всей России. При этом наиболее активно материалы используются в Москве и Московской области. В этом регионе количество инициатив аренды жилья в сутки может превышать 50 тысяч, продажи – 60-65 тысяч.

Пользоваться базой просто. Имеется три основных способа поиска: на карте, по типу (одно-, двух- и более комнатные квартиры, дома, земельные участки, нежилые помещения) и расширенный вариант с задаваемыми параметрами.

Последний – особенно удобный, так как позволяет фильтровать объекты «под себя»: по стоимости, срокам, требованию предоплаты и залога для съема (типу сделки и возможности ипотеки для покупки), наличию фото, дате, % комиссии, метражу, этажности и многим другим показателям. А еще он сопровождается быстрым выбором нужного района Москвы по схеме метрополитена.

Например, берем «однушку», указываем, что хотим арендовать на длительный срок, задаем цену от 14 до 20 тысяч рублей в месяц. Выбираем публикации за последние 10 дней, любой % комиссии, выше 3 этажа в 6-ти этажном доме (так можно исключить из поиска пятиэтажки)

Если важно, указываем наличие телефона, балкона, бытовой техники и мебели. Затем выбираем улицу из списка или отмечаем интересующие районы на плане метро

Нажимаем расположенную в самом низу страницы кнопочку «Показать предложения» – перед нами очень удобный список подходящих вариантов.

Если предложений мало, попробуйте изменить условия поиска (сделайте их менее ограниченными, например, уберите этаж, расширьте ценовой диапазон).

Каждое из найденных объявлений – это персональная карточка с подробным описанием, возможностью прямо в карточке посмотреть его месторасположение на Яндекс-карте. Предложения можно сортировать по количеству комнат и станциям метро, наиболее интересные – добавлять в избранное. А еще можно подписаться на объявления по заданным параметрам и получать новую информацию на почту.

ЦИАН для агентств?

Запущенная в 2002 году интернет-база ЦИАН изначально предусматривалась как площадка для профессионалов рынка аренды недвижимости. Проект развивался, в конце 2011 года в нем появился раздел продаж

Охват большого числа риэлторов привлек внимание и остальных участников сообщества, желающих снять, сдать, купить или продать свою недвижимость. Сейчас на данном ресурсе объявления не только учреждений и фирм, но и частных лиц (последних, правда, намного меньше)

В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что www.cian.ru пытаются подражать, причем самым банальным способом – схожестью адреса. В частности в ходе работы над статьей были обнаружены такие порталы, как www.cian.in, cian.su, которые не имеют к ЦИАНу никакого отношения

Как уговорить хозяина квартиры сдавать жилье по договору

Легальная сдача жилья имеет преимущества и для арендаторов. Потому возникает резонный вопрос о том, как уговорить собственника квартиры на официальное оформление договора. Следует заметить, что арендодателю тоже выгодно поселить у себя кого-то и получать прибыль, потому нужно испробовать несколько тактик ведения переговоров.

Потому если арендаторам нравится потенциальное жилье, они всегда смогут найти вариант, который устраивает обе стороны, чтобы получить желанное место жительства. Ниже мы разберем несколько стратегий ведения переговоров с хозяином квартиры в разных ситуациях.

Собственник не хочет платить налоги

Владельцы жилья отказываются платить налог, поскольку так они получают меньше. Потому здесь имеет смысл обсудить увеличение оплаты. Так как легальная сдача жилья дает преимущества обеим сторонам, то можно разделить оплату налога поровну.

Если хозяин отказывается, то можно предложить такое увеличение арендной платы, чтобы после вычета налога у наймодателя оставалось на руках столько же денег, сколько было бы у него без официального заключения договора.

Как правило, это отметает все поводы отказать арендаторам. Да, жильцам придется платить больше, но зато они смогут зарегистрироваться в квартире и не притворяться чьими-то родственниками.

Владелец квартиры боится, что ФНС начислит пошлину за предыдущие годы

Тот факт, что сейчас стороны заключили договор, не указывает на то, что эта квартира сдавалась и раньше. Но, если собственник принимал оплату наличными, а у него или квартирантов не было никаких конфликтов с соседями и не приходили никакие проверяющие, то налоговой службе будет просто неоткуда узнать, что квартира сдавалась в аренду до заключения текущего договора.

Увеличение расходов на коммунальные услуги

Стоимость коммунальных услуг может вырасти после регистрации в квартире новых жильцов. Если собственник отказывается оформлять договор по этой причине, то квартиросъемщикам следует узнать, какие именно платеже зависят от количества зарегистрированных лиц. Обычно это касается водоснабжения, если в квартире нет счетчиков. Следует предложить арендодателю взять эти траты на себя.

Наймодатель боится, что это все долго и сложно

Многие отказываются регистрировать жильцов и оформлять официальный договор, так как считают, что подача налоговой декларации и временная регистрация квартирантов – это долго и сложно.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на официальном сайте ФНС. Сервис простой и понятный, сводит к минимуму возникновение ошибок. Подать такую декларацию можно онлайн или же распечатать и отправить по почте. Стоит разобраться один раз, и дальше процесс не будет казаться таким пугающим. Но если владелец квартиры все равно отказывается, можно предложить ему свою помощь со всеми оформлениями и заполнением бумаг.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Как найти нанимателей без посредников?

Чтобы сдать собственную квартиру без посредников, придется обратиться к интернету либо знакомым. Второй вариант более предпочтителен, так как на начальном этапе отсекаются кандидаты, способные навредить недвижимости. Поиск среди знакомых позволяет быстро сдать свою квартиру по оптимальной цене.

В случае если среди близких людей нет тех, кто ищет жилье, следует обратиться к интернету. Всемирная сеть дает возможность выгодно сдать собственную квартиру в аренду. В интернете действует много ресурсов, на которых пользователи размещают объявления о поиске нанимателей. Причем и на этом этапе также придется узнать, как правильно сдавать квартиру квартирантам. В частности, в объявлении следует указывать полную информацию о недвижимости, ремонте, наличии мебели и бытовой техники.

На какой срок сдавать?

У владельца, который не знает, как правильно сдавать в аренду квартиру, есть два варианта. Он может заключить договор на долгосрочной основе и требовать ежемесячную плату с квартиранта или же сдавать жилье посуточно абсолютно разным людям. Оба эти способа имеют свои преимущества и недостатки. Помесячная аренда является гарантией того, что будет идти пассивный доход даже в самое кризисное время. Хозяин недвижимости подбирает ответственных жильцов, которые своевременно будут платить по счетам и ухаживать за квартирой.

Посуточная аренда – это «кот в мешке». Никогда нельзя быть уверенным в том, что временные квартиранты окажутся порядочными людьми. После нескольких дней проживания можно обнаружить грязную жилплощадь и отсутствие некоторых вещей. Несмотря на это, посуточная аренда позволит неплохо заработать. Ведь стоимость одного дня проживания может составлять одну треть цены за месяц. Перед тем как сдать квартиру в аренду на сутки, стоит понять, будет ли это выгодно в конкретном регионе. Посуточная аренда больше всего распространена в курортных городах. В обычных ничем не примечательных районах никто не станет арендовать недвижимость на несколько дней.

Когда нужна уплата налогового сбора?

Сначала скажем, как официально сдавать жилье в аренду и какой при этом положен налог. Согласно п.1 ст. 208 НК РФ облагается налогом вся прибыль, которую получили от сдачи квартиры в аренду. Каждый год необходимо подавать в налоговую инспекцию декларацию (с 1 января по 30 апреля), размер налога составляет 13% от полученной суммы дохода.

Можно избежать уплаты налогов, если, к примеру, заключить соглашение о безвозмездном пользовании. В нем прописывают все необходимые условия, кроме оплаты, так как проживание предоставляется бесплатно. Еще вариант – не составлять письменное соглашение, просто договариваться устно, но это на свой страх и риск.

• Скачать бланк договора о безвозмездном пользовании жилым помещением
• Скачать образец договора о безвозмездном пользовании жилым помещением

Плата за аренду

Чтобы сдать жилплощадь самостоятельно, нужно правильно определиться с размером арендной платы. Лучше поискать объявления в газетах и на сайтах, которые предлагают похожие условия проживания в вашем районе. Узнав средние расценки, несложно самостоятельно сложить арендную плату. Но при сравнении стоит учитывать некоторые моменты:

1. Общее состояние квартиры, т. е. наличие косметического ремонта.
2. Присутствие мебели и необходимой бытовой техники.
3. Надежность коммуникаций, начиная от розеток, заканчивая состоянием труб.
4. Чистота подъезда.
5. Наличие парковки во дворе.
6. Присутствие круглосуточных супермаркетов поблизости.

Если в предлагаемой вами квартире есть все необходимые условия для нормального проживания, то стоимость аренды такой квартиры может быть немного больше, чем средняя цена по району. Сдать ее в аренду будет несложно. Заранее необходимо решить, входит ли в стоимость аренды квартиры оплата ЖКХ. Неплохой вариант – оплачивать коммунальные услуги самостоятельно, так как счетчики за потребляемые услуги всегда окажутся под вашим контролем, а заодно будет производиться ежемесячный осмотр состояния квартиры.

Но какую бы цену вы ни запросили, не стоит забывать, что на каждый товар есть свой покупатель. Как утверждают риэлторы, даже если цена не арендуемую квартиру намного выше рыночной, все равно рано или поздно найдется человек, который захочет ее арендовать.

Плюсы и минусы

Востребованность в краткосрочной аренде растет постоянно, но это сопряжено со своими специфическими рисками для собственника. К основным минусам относятся:

1. Риск простоя. Если сдавать однушку хотя бы 20 дней в месяц, то владелец недвижимости останется в плюсе. При сдаче посуточно нет никаких гарантий в плане того, сколько дней реально квартира будет зарабатывать.
2. Месторасположение жилья. Снимать квартиру далеко от центра невыгодно гостям. Близость к метро и центру является ключевым фактором.
3. Клиенты. У краткосрочной аренды есть несколько видов потребителей. Желательно определиться, с какими клиентами стоит работать: туристы, командировочные, для «романтических встреч». Например, для торжественных случаев и шумных праздников больше подойдет частный дом. Но можно постараться организовать универсальные услуги аренды, подходящие для всех гостей.
4. Привязанность к месту. Гости могут заселиться в квартиру и ночью, поэтому собственник должен быть в городе постоянно.
5. В праздничные и выходные дни спрос на посуточную аренду высокий, а в будни из-за простоев приходится устраивать демпинг цен.

Краткосрочная аренда квартиры – это отличное решение для проживания в течение нескольких дней в другом городе. К тому же, если жилье снимает семейная пара с детьми – это еще и удобство, при сравнении с гостиницей. Но весомым плюсом для хозяев квартиры является реальная выгода. Поэтому, зная, как заработать на аренде, можно обеспечить себя неплохими заработками.

Что можно и нельзя сдавать

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога

Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица