Дома для частных гостиниц

Открытие мини отеля шаг за шагом

Ниже приведена пошаговая инструкция создания мини отеля как бизнеса:

Выбор помещения. Вам стоит определиться, какой тип подходит вам – покупка недвижимости или аренда помещений. В обеих случаях, если это жилой дом, вам стоит позаботиться о соседях – не будут ли они против, если рядом с ними будет мини отель

Поверьте, это важно, чтобы в будущем с этим не возникло никаких проблем.
Чтобы открыть отель в жилом доме, легче всего покупать помещения в новом или еще недостроенном доме, тогда вы избежите процедуры расселения. Далее следуют этапы оформления документов для регистрации и перепланировки

Помещение, которые вы приобретете будет необходимо вывести из жилого фонда.
При создании проекта вам необходимо будет подтвердить соответствие вашего помещения всем ГОСТам, стандартами нормативам, которые прописаны в ГК РФ.
Делая ремонт, первым делом согласуйте все ли нормы предостережения, которые необходимы для пожарной инспекции и санэпидстанции вы учли с проектировщиком. В случае, если есть какие-то спорные моменты, стоит их исправить еще в момент планировки. Процедура перепланирования в момент регистрации у главного архитектора города или района может прибавить множество хлопот. Лучше свести риски к минимуму.
При оформлении вашей гостиницы как бизнеса важным моментом будет количество номеров. Если оно не превышает 50, то обычно регистрируют свою деятельность как ИП. В других случаях уже ООО. Для того, чтобы понимать порядок процедуры оформления, обратитесь в налоговую, где есть образцы по заполнению всех документов. Если у вас нет времени на данную процедуру, за вас оформить ИП или ООО может специально обученный человек. Данную процедуру предоставляют, как консалтинговые агентства, так и те, кто занимаются аутсорсингом.
Следующий шаг – покупка необходимой мебели и прочей бытовой техники. Здесь нужно подойти ответственно и спланировать сколько и каких номеров у будет в вашей мини гостинице. Стандартный набор – это тумбочки, кровати, шкаф, стол, стулья, трюмо, и т.д.

Необходимые мелочи

Ответственный владелец мини отеля всегда будет заботиться о комфорте своих гостей, поэтому не стоит забывать о важных мелочах. Занавески в ванной комнате, салфетки, прикроватные лампы, тапочки, халаты и другие мелочи создают гостям чувство комфорта и заботы. В такую гостиницу всегда с радостью возвращаются.

Персонал для мини гостиниц

Одним из важнейших моментов является подбор персонала. Множество владельцев допускают ужаснейшую ошибку – они создают превосходные условия проживания, но не придают особому значению то, насколько качественно и ответственно они подошли к набору персонала.

Практика показывает, что персонал должен обладать следующим набором качеств:

• ответственность;
• толерантность;
• пунктуальность;
• грамотность речи;
• опрятный вид;
• исполнительность;
• порядочность.

Учитывая эти факторы, необходимо будет нанять:

1. директора – средний оклад 800 долларов в месяц;
2. администраторы – нужно чтобы их было два. Средний оклад 500 долларов в месяц;
3. повар – средний оклад 600 долларов в месяц;
4. горничные – лучше всего брать 4 человека. Средний оклад составляет 300 долларов в месяц;
5. охранник или заключить договор с охранным агентством – в среднем затраты в месяц составляют в районе 200 долларов.
6. Бухгалтерские и все юридические услуги вам сможет предоставить частное лицо или консалтинговое агентство. Стоимость данной услуги будет вам обходиться где-то в 300 долларов в месяц.

Организация работы

Организация работы мини отеля заключается в правильном распределении обязанностей между вашим персоналом. Для этого вам и нужен директор, который непосредственно будет контролировать делегирование полномочий всем остальным работникам. Так же вам нужно просчитать количество персонала, который необходим для обслуживания вашего мини отеля.

Подбираем помещение

Итак, вопрос, где открыть мини-гостиницу, остается самым сложным для предпринимателя. Лучшим вариантом станут помещения в деловых районах города, в исторических центрах. Если на люксовый уровень планов замахнуться нет, тогда оптимальным выбором станут здания поблизости от вокзалов, станций метро, транспортных развязок, вдоль трасс.

Дополнительным плюсом станет красивый пейзаж за окном и отдельный вход. Последний особенно важен, если ваше заведение расположится не в самостоятельном здании.

Вариантов владения помещением может быть три:

• взять в аренду;
• построить;
• выкупить.

Как раз на этом этапе многих и отпугивает данное направление, поскольку встает вопрос серьезных капиталовложений. Аренда комнат при этом не является оптимальным вариантом, поскольку собственник всегда может смениться и решить пустить здание под другие цели. Тогда ваш бизнес просто окажется на улице.

Строительство может занять не один год, поскольку придется столкнуться с оформлением разрешительной документации, согласованием проектов, земельными вопросами. Отсюда можно сделать вывод, что выгоднее всего помещение приобрести, либо все же взять в аренду, но только на длительный срок и с правом последующего выкупа.

По соседству с хозяевами

Гостиница в частном доме предусматривает проживание хозяев, что называется за стенкой. Чтобы соседство не вызывало дискомфорта ни у владельца отеля, ни у его гостей, необходимо изолировать жилую часть дома от гостиничной.

Провести разделение зон в одноэтажном доме будет несколько проблематично, но при желании это сделать возможно, если привлечь опытного архитектора и грамотно организовать перепланировку.

Идеальным для размещения определенного количества гостей и проживания хозяев является трехэтажное здание. При наличии нескольких этажей на вопрос: как открыть мини-гостиницу в частном доме, сразу находится ответ – первый и второй уровни будут заняты под ресепшн, вестибюль, кухню со столовой и жилую часть, а третий – под гостиничные номера.

Для разделения одноэтажного дома можно использовать систему отдельных входов с разных сторон здания.

В трехэтажном доме вполне возможно обустроить до 20 гостиничных номеров, в помещении в один этаж – от 5 до 7.

Бизнес-идеи для гостиничного бизнеса

Гостей встречают по-разному. Поэтому мы рекомендуем сначала определить целевую аудиторию, на которую вы хотите ориентироваться. Исходя из этого, выбирайте идею будущего проекта.

Достаточно популярны несколько распространенных идей отельного бизнеса:

Общежития. Бюджетное многоместное размещение — выбор для путешественников с ограниченным бюджетом

Обратите внимание, что хостелы предлагают различные типы размещения, в том числе двухместные номера с общей ванной комнатой. Мини-гостиница

Небольшие гостиницы предлагают номера с минимальным комфортом: кровать, стулья, вешалка, санузел с душевой кабиной. В этом случае удастся быстро найти подходящее помещение — заведение может занимать один из этажей жилого дома или его часть.
Отель «все включено». Этот формат активно используется туристическими поселками и вполне подходит для города. Возможность поесть, отдохнуть, пожить в одном месте привлечет занятых людей, а также иностранных туристов.
Мотель. Формат дорожной работы для водителей, которые хотят отдохнуть. Обычно это небольшие комнаты для неприхотливых гостей.
Пенсия. Это дома, которые служат жильем для самих хозяев, предлагая гостям бесплатные комнаты. Гости могут заказать домашние блюда.
Бизнес-отель. Помимо помещений, сюда входят помещения для переговоров, организация временных офисов, ресторан.

Задумываясь о том, как открыть мини-отель, обязательно обратите внимание на его концепцию. Возможность получать неограниченные порции мороженого, скидки на выигрыши в миссиях — все это позволяет выделиться на фоне крупнейших конкурентов и привлечь клиентов

При этом учитывать новые требования законодательства РФ. С 2021 года введено правило, запрещающее размещение общежитий в жилых помещениях, за исключением первых этажей. Поэтому, чтобы открыть отель с нуля, лучше всего арендовать или купить все здание целиком.

Важные моменты и заслуживающие внимание нюансы

Чтобы сделать гостиничный бизнес максимально успешным, стоит следовать представленным вниманию советам:

Гостиница в обязательном порядке должна иметь свой индивидуальный фирменный стиль и логотип. Все это должно прослеживаться во внутреннем и внешнем интерьере. Что касается логотипа, то его требуется размещать везде, где только будет упоминаться гостиница. Все это обеспечивает узнаваемость отеля.
Разработка и создание сайта – это не просто реклама, но предоставление возможности в режиме онлайн бронировать номера. Именно по этой причине не стоит пренебрегать данным пунктом.
Стоит изменять стоимостную политику в прямой зависимости от сезона.
Не стоит экономить на проектировании, так как непродуманное расположение номеров в состоянии отпугнуть посетителей

Важно проследить за тем, чтобы клиенты не видели тележки с бельем, не слышали звуки с кухни и запахи.
Нельзя привлекать к работе персонал с низкой квалификацией. Это предоставит возможность избежать многочисленных конфликтов с посетителями.

Современный гостиничный бизнес – это достаточно прибыльное дело, если было принято твердое решение зарабатывать именно в этой сфере, стоит внимательно ознакомится со всеми тонкостями гостиничного бизнеса и оценить ситуацию

Не менее важно провести тщательный анализ маркетинга, и тогда можно рассчитывать на получение прибыли

Можно ли открыть гостиницу в жилом доме?

Постоянное развитие гостиничного бизнеса предполагает и изменение в подходе и организации бизнеса. Так в Европе уже какое-то время пользуются популярностью так называемые хостелы. Это отели в жилых домах. Они похожи чем-то на общежития, имеют спальные места, общую кухню и санузел.

Противоречия в действующем законодательстве существуют, но согласно 288 статье, по которой владелец жилья имеет право распоряжаться помещением по своему усмотрению в рамках его предназначения, позволяют открывать хостелы в жилых домах.

Для открытия хостела не нужны ни специальные разрешения, ни лицензии. Владелец должен пройти стандартные процедуры регистрации бизнеса и зарегистрироваться как ИП. Также нужно оформить уведомление в Роспотребнадзор.

После сбора основного пакета документов уже можно приступать к перепланировке и дальнейшим работам.

Мини-отели

Возможность купить уже раскрученный бизнес доступна не каждому. Да и покупка земли вместе со строительством обойдется в миллионы. В поисках выхода у многих обязательно созреет вопрос: «Можно ли оборудовать собственную квартиру под гостиницу?»

Здесь, как и в каждой монете (или, если хотите, медали), есть две стороны. Оказывается, примерно половину гостиничного бизнеса составляют неофициальные (незарегистрированные и неоформленные должным образом) частные мини-отели. Люди вынуждены уходить в тень по причине бюрократических проблем, возникающих при легальных оформлениях.

Корень «серой» схемы лежит в официальной сдаче квартиры в аренду. Владелец помещения экономит энную суму на легальном оформлении и тем самым снижает затраты на налогообложение. Это плюс. Теперь о минусе. Ответственность перед налоговой никто не отменял. А посему, в случае выявления факта (-ов) уклонения от уплаты налогов, придется отвечать.

А это — штрафные санкции (как минимум). Кроме того, владея «серым» отелем, вы не сможете размещать рекламу. О присвоении «классности» («звездности») речь вообще не идет. Клиентская база, как правило, состоит из постоянных посетителей, либо гостей, рекомендованных ими.

Пример расчета

На сумму необходимых инвестиций в наибольшей степени влияют 3 фактора:

• формат гостиницы;
• регион ее нахождения;
• используемая недвижимость.

Наибольшая доля затрат приходится на недвижимость, если только она не находится в собственности будущего владельца гостиницы. В противном случае ее придется строить или покупать, поскольку в аренду брать нецелесообразно. К тому же вложение в недвижимость – это всегда выгодно.

Для примера подсчета расходов и доходов взята мини-гостиница с номерным фондом, включающим:

• 9 – одноместных;
• 6 – двухместных;
• 5 – номеров «люкс».

Всего 20 номеров, плюс сауна и небольшой бассейн. Среднее наполнение номерного фонда – 75%.

Необходимые затраты

Перед тем как начать открывать гостиницу, необходимо провести предынвестиционные исследования и сделать выводы относительно рентабельности ведения бизнеса. Поскольку для этого необходимо нанимать специалистов, то первые расходы будут уже на данном этапе. В среднем они составят 200000 рублей.

Дальнейшие затраты включают следующие статьи:

• оборотные средства – 15500000 рублей, из которых 8500000 рублей собственных средств и 7000000 рублей кредитных (под 1,25% в месяц);
• основной капитал – 4500000 рублей;
• капитальные затраты – 18000 рублей;
• ремонт, полная меблировка и оборудование всех помещений – 5321000 рублей.

После суммирования всех затрат получается 5539000 рублей.

Дальнейшие ежемесячные расходы для обеспечения деятельности предприятия составят:

• арендная плата за здание площадью 1460 кв. м. – 876000 рублей;
• покупка средств бытовой химии и других расходных материалов – 20000 рублей;
• завтрак для клиентов, поставляемый по договору из кафе – 18000 рублей;
• содержание админперсонала – 10000 рублей;
• оплата коммуникаций и электроэнергии – 25000 рублей;
• рекламные мероприятия– 23 000 рублей;
• ФОП – 323600 рублей;
• амортизационные отчисления – 30 540 рублей;
• погашение кредита – 112500 рублей.

Всего расходуется 1408110 рублей в месяц.

Планируемые доходы гостиницы

Цена номеров регулируется в соответствии с сезонностью. При повышенном спросе (июнь­–сентябрь) стоимость номера в сутки составляет:

• одноместный – 2400 рублей;
• двухместный – 3500 рублей;
• люкс – 5000 рублей.

В «низкий» сезон стоимость будет меньше:

• одноместный – 1700 рублей;
• двухместный – 3000 рублей;
• люкс – 4400 рублей.

В праздничные дни цена поднимется:

• одноместный – 3000 рублей;
• двухместный – 4200 рублей;
• люкс – 7200 рублей.

Стоимость 1 часа в сауне и бассейне – 400 рублей (для тех, кто не живет в отеле – 700 рублей).

Доходность проекта

На основании приведенных выше статей расходов и доходов можно спланировать прибыльность гостиницы на этапе становления.

Доходы на первом году ведения деятельности:

• первый месяц – 1404000 рублей;
• шестой месяц – 1917000 рублей;

Всего за первые 12 месяцев – 18300000 рублей.

При этом чистая прибыль на втором году работы будет расти следующим образом:

• первый квартал – 1412000 рублей;
• за полугодие – 3403000 рублей;
• за весь год – 69090000 рублей.

Полностью отель окупится за 4 года, что свидетельствует о высокой эффективности ведения такого бизнеса.

Традиционно деятельность в гостиничной сфере считается престижной и прибыльной. Но для старта нужны крупные вложения, которые начнут давать прибыль лишь через несколько лет. При этом многое зависит от формата бизнеса: рентабельность бизнес–гостиницы составляет 20–30%, а у мини-отелей и хостелов этот показатель в 1,5 раза выше. Кроме того, этот бизнес – не всегда подходящий вариант для начинающих предпринимателей, так как требует наличия деловой «хватки», умения быстро принимать решения и учитывать все тонкости. Зато для крупных предпринимателей с большим опытом и крупным стартовым капиталом такой вариант может стать отличным вложением средств.

– Этапы открытия отеля: сроки, бюджет, работа с подрядчиками. Какие этапы важно не упустить из внимания?

1. Выбрать место и целевую аудиторию

Как это сделать для разных типов – городской (MICE и туристический), загородный, курортный, санаторий и пр. Если участок выбран, осталось определиться с целевой аудиторией. Можно сделать это по «предпринимательской чуйке», а можно заказать маркетинговые исследование (например, у нас в компании FDevelopment), и тогда уже опытный отельер, погрузившись в специфику вашего региона, с цифрами на руках, предложит вам оптимальную целевую аудиторию для выбранной локации. После понимания своей ЦА (возраст, география прибытия, средний чек, цель поездки и других параметров) принимать все другие решения по этапам открытия гостиницы будет значительно проще!

2. Сделать самостоятельно или заказать у специалистов (например, у нас в компании Fantalis) концепцию проекта

Концепция состоит из правового анализа участка на имеющиеся ограничения, анализа природного потенциала самого участка, Мастер-плана, Архитектурной концепции, Дизайна интерьеров, бизнес-плана и Финансовой модели. Концепция ответит на ваши вопросы: что строим? из чего строим? Как это будет выглядеть? Сколько это будет стоить? Когда это окупится? Работаем под своим брендом или привлекаем франшизу? Кто и как будет управлять гостиницей?

3. Девелоперский этап

Он начинается после определения формата и заканчивается тогда, когда оформлены все необходимые для деятельности документы. Это перевод земель в другую категорию и изменение ВРИ, подключение коммуникаций, подписание инвестиционных соглашений с администрацией района, вступление в различные государственные программы поддержки, Получение разрешения на строительство, сдача объекта в эксплуатацию, получение заключения Роспотребнадзора, МЧС и других органов, прохождение классификации и получение десятков других разрешающих и необходимых документов.

4. Проектирование

Разделяется на стадию «П» (Проект), – необходима для получения положительного заключения экспертизы и стадию РД (рабочая документация) – для строителей при производстве работ.

5. Дизайн-проект интерьеров

Эта стадия тесно связана с последующей стадией «Комплектация», поэтому выбирать дизайнера необходимо не только по признакам нравятся/не нравятся его работы, но и по его опыту в гостиничном дизайне, насколько хорошо он понимает гостиничную технологию, насколько разбирается в гостиничных товарах и материалах. Дизайнера, который сможет создать качественные интерьеры по минимальной цене.

6. Строительно-монтажные работы

Здесь нужна не столько проверенная строительная компания, сколько хороший организатор – технический заказчик. И еще контроль, контроль и контроль.

7. Комплектация

Можно поручить этот этап своему сотруднику. Но надо понимать, что гостиничные товары (оборудование, мебель, текстиль и прочее) – не продаются в обычных магазинах. Это специализированные товары, которые в большинстве своем производятся под заказ. И каждая группа товаров имеет свою специфику, гостиничные требования, стоимость может различаться в разы, как и качество. Разбирается ли ваш сотрудник одинаково хорошо в текстиле, прачечном оборудовании, кухонном оборудовании, мебели, сантехнике, фенах и чайниках, не говоря уже об инженерных системах. Есть вариант поручить комплексную комплектацию гостиницы специализированным компаниям, таким как Yarmarka HoReCa. А своему сотруднику поручить контролировать и проверять отчеты такой компании, проведенные ею тендеры и сроки поставки и монтажа.

8. Открытие отеля

Этот этап включает такие большие сферы работы как Заключение договоров с коммунальными службами, создание Стандартов деятельности, подбор и обучение персонала, создание сайта и проработка маркетинговой стратегии, постановка системы управления и отчетности, внедрение IT-решений и многое другое, и, наконец, организация открытия с приглашением СМИ, турагентств, госорганов и других участников рынка. Всю эту работу также выполняют специализированные компании. Открытие гостиницы – самый волнительный для инвестора этап. Видеть довольных гостей, пьющих шампанское там, где еще год назад был только фундамент – непередаваемые ощущения всей команды, которая работала над проектом.

Как обустроить гостиницу?

Открыть частную гостиницу, как показывает опыт, можно в любом помещении: например, среди туристов пользуются популярностью отели в соляных пещерах, в толще льда и даже под водой. Но даже самое экзотическое заведение должно иметь в составе:

• Номера для гостей с душем и санузлом;
• Холл со стойкой администратора и зоной ожидания;
• Комнату отдыха и раздевалку для персонала;
• Отдельный санузел для сотрудников;
• Помещение прачечной;
• Кладовую для моющих средств;
• Склад чистого белья и полотенец;
• Кухонный блок;
• Мини-кафе с баром;
• Кабинеты администрации.

Дизайн интерьера — это одна из составляющих имиджа заведения, которую в первую очередь оценивают потенциальные клиенты. Чтобы открыть гостиницу в нежилом помещении, нужно поработать над планировкой и оформлением холла, кафе, номеров и прочих помещений для гостей

При этом важно связать дизайнерское проектирование с техническим, то есть добиться сочетания стиля с нормами, установленными для таких заведений санитарной службой. В частности:

• Для предприятия следует подобрать отдельное здание или помещение на первом этаже жилого дома, оснащённое отдельным входом и запасным выходом;
• Высота потолков в комнатах должна быть не менее 2,8 м. Минимальная площадь номера — 9 м² для одного человека плюс 6 м² для каждого последующего;
• Отделка поверхностей и мебель должны быть изготовлены из безвредных материалов, допускающих дезинфекционную обработку;
• В заведении нужно обеспечить бесперебойное снабжение электроэнергией и водой, отвод стоков в канализацию;
• Бизнес план гостиницы должен предусматривать обустройство независимой вентиляции, исключающей проникновение в номера посторонних запахов;
• Система отопления в холодный сезон должна поддерживать в жилых помещениях температуру не менее 18–20°С;
• В каждом номере необходимо предусмотреть доступ к электрической сети и возможность вызвать администратора по телефону;
• В гостиницах с минимальным уровнем комфорта следует обустроить один санузел и одну душевую комнату на десять постояльцев;
• Для людей с ограниченными возможностями следует обеспечить доступ к основным удобствам и альтернативные способы информирования (таблички, указатели).

Подбираем помещение

Итак, вопрос, где открыть мини-гостиницу, остается самым сложным для предпринимателя. Лучшим вариантом станут помещения в деловых районах города, в исторических центрах. Если на люксовый уровень планов замахнуться нет, тогда оптимальным выбором станут здания поблизости от вокзалов, станций метро, транспортных развязок, вдоль трасс.

Дополнительным плюсом станет красивый пейзаж за окном и отдельный вход. Последний особенно важен, если ваше заведение расположится не в самостоятельном здании.

Вариантов владения помещением может быть три:

• взять в аренду;
• построить;
• выкупить.

Как раз на этом этапе многих и отпугивает данное направление, поскольку встает вопрос серьезных капиталовложений. Аренда комнат при этом не является оптимальным вариантом, поскольку собственник всегда может смениться и решить пустить здание под другие цели. Тогда ваш бизнес просто окажется на улице.

Строительство может занять не один год, поскольку придется столкнуться с оформлением разрешительной документации, согласованием проектов, земельными вопросами. Отсюда можно сделать вывод, что выгоднее всего помещение приобрести, либо все же взять в аренду, но только на длительный срок и с правом последующего выкупа.

Бизнес-план гостиницы, рентабельность

Подсчитаем, сколько потребуется вложить и итоговую доходность гостиницы. Для примера возьмем цифры из предыдущей главы о стоимости постройки мини — отеля в Новосибирске и произведем расчеты: сколько стоит открыть гостиницу или мини — отель. Для подсчета налогов, возьмем систему УСН доходы минус расходы для ИП.

Инвестиции

• Готовое здание гостиницы – 115 000$;
• Покупка необходимой мебели, текстиля, сантехники и оборудования – 90 000$;
• Оформление участка, ограждение, парковка, светодиодная вывеска – 8 700$;
• Реклама – 800$.

Итого, открыть свое дело будет стоить: 220 000 долларов.

Ежемесячные затраты

• Заработная плата сотрудникам + услуги аутсорсинга – 3500$;
• Покупка расходных материалов – 200$;
• Коммунальные услуги – 300$.

Итого: 4000$/мес.

Прибыль

Расчет прибыли будем делать исходя из постоянной заселенности номерного фонда в 80%. Стоимость проживания в среднем составляет 30$/сутки.

Итого общая прибыль составит 9 000$/мес., а чистая 5000 долларов.

Окупаемость гостиничного бизнеса

Согласно подсчетам, без учета уплаты налога на прибыль, данный бизнес окупит себя через 2,5 года. Чистая прибыль гостиницы составит 5000$/мес. Налог на прибыль за этот период составит порядка 29 500$, что продлит срок окупаемости еще на 5 месяцев. Так же, в течение этого срока, временами будет требоваться ремонт и замена элементов мебели и оборудования, что повлечет необходимость вкладывать в бизнес все новые средства. Подводя итоги, можно сделать вывод, что успешный бизнес в сфере гостиничного сервиса окупится в среднем за 2-3 года.

План производства

Географически объект расположен в непосредственной близости от г. Ейск, в прямой доступности общественного транспорта. Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии – 800 м, от общественного пляжа – 1200 м. Ейск – курортный город Азовского побережья Краснодарского края, морской порт. Население города – 85,7 тыс. чел.; находится у основания Ейской косы, омывается водами Таганрогского залива и Ейского лимана. Климат умеренно-континентальный, отличается относительно небольшим количеством осадков и отсутствием частых перепадов температур. Курортный сезон продолжается с начала мая по конец сентября. Транспортная инфраструктура представлена железнодорожным и автовокзалом. Шоссе регионального значения связываю Ейск со столицей края Краснодаром и столицей федерального округа – Ростовом-на-Дону.

Требуемые затраты на строительство и оборудование здания – 13,8 млн. руб. Площадь здания рассчитана исходя из средних нормативов гостиничной индустрии – на одного гостя приходится 12 кв.м. общей площади здания, что является средним показателем по сегменту мини-гостиниц, т.е. класса, более высокого, чем гостевые дома. Это также обеспечит дополнительную конкурентоспособность проекту.

Для строительства здания гостевого дома планируется привлечение местной строительной компании, отобранной на основании конкурса. Критерием выбора является не только итоговая стоимость строительства, но и использование современных технологий, а также качество выполненных ранее компанией проектов. Планируемый срок строительства и отделки здания – 10-11 месяцев.

Затраты на оснащение помещений гостевого дома приведены в Таблице 2. Кроме указанных в таблице затрат предусмотрены также расходы на оборудование придомовой территории, систему пожарной сигнализации и прочее.

Таблица 2. Затраты на оборудование гостевого дома

Наименование	Цена, руб.	Кол-во шт.	Стоимость руб.
Кровать односпальная	7 000	14	98 000
Кровать двуспальная	15 000	8	120 000
Шкаф платяной	12 000	12	144 000
Тумба прикроватная	2 500	12	30 000
Стол журнальный	2 500	12	30 000
Кресло-кровать	3 500	6	21 000
Зеркало	700	12	8 400
Умывальник	1 200	12	14 400
Унитаз	3 500	12	42 000
Душевая кабинка	11 000	12	132 000
Сплит-система	12 500	12	150 000
Телевизор	10 000	12	120 000
Кухонный гарнитур	70 000	1	70 000
Стол обеденный	3 000	3	9 000
Стул кухонный	1 000	18	18 000
Белье постельное	1 500	24	36 000
Полотенце	600	120	72 000
Стиральная машина	15 000	2	30 000
Система отопления с бойлером	80 000	1	80 000
Прочее	10 % от общей стоимости	—	122 480
Итого:	1 347 280

Основная часть работ по обеспечению функционирования гостевого дома производится непосредственно собственником и его семьей. Для выполнения подсобных работ в высокий сезон (июнь-август) привлекаются наемные рабочие (Табл. 3); бухгалтерию целесообразно передать на аутсорсинг, равно как и охранные функции.

Таблица 3. Штатное расписание и фонд оплаты труда

Должность	Кол-во, чел.	ФОТ, руб.
Горничная/Прачка/Уборщица	1	20 000
Горничная/Кухарка	1	20 000
Итого:	40 000
Отчисления:	12 080
Итого с отчислениями:	52 080

Основной статьей текущих затрат являются коммунальные платежи, которые можно условно разделить на постоянную и переменную часть. К постоянной части (постоянные затраты) относится минимальный платеж вне сезона. Переменная часть изменяется в зависимости от количества гостей в сезон. Кроме фактора сезонности необходимо также учитывать заполняемость гостиницы в связи с ее популярностью; в первый год максимальная заполняемость едва ли поднимется выше 50% в высокий сезон. Однако, в дальнейшем, ожидается заполняемость до 90%.

План продаж с учетом сезонности представлен в Приложении 1.

Подбор помещения

Правильно подобрать помещение для будущего отеля – уже половина успеха. Располагаться мини-отелю лучше в деловом или культурном центре города, чтобы вокруг была развита инфраструктура. Доступность транспорта тоже очень важна, ведь не все гости будут пользоваться услугами такси.

Выбрать для отеля тихий спальный район тоже можно, но тогда основными конкурентами станут квартиры для суточной аренды, которым зачастую гостиничные номера проигрывают, если только человек не нацелен на безупречный сервис. Единственным разумным вариантом для спального района будет размещение отеля в квартире. Однако найти помещение нужного размера может быть проблематично, тогда выкупать придется несколько квартир, устраивать масштабную перепланировку и сталкиваться с множеством инстанций, которые поставят своей целью торможение процесса или вообще попытаются помешать открытию бизнеса. К тому же у такого отеля не всегда могут быть благополучные соседи. Размещение в жилом доме – это дополнительный риск, ведь все бытовые проблемы соседей, станут Вашими проблемами. Прорванные трубы, насекомые и утечка газа у соседей – все это может причинить вред Вашим гостям, работникам и имуществу, а зависеть от Вас не будет ровным счетом ничего.

Исходя из этого, лучше отдавать предпочтения отдельно стоящим зданиям. Если нет возможности его построить – нужно выкупить. Брать помещение для отеля в аренду – неоправданно, если только это не долгосрочная аренда с возможностью выкупа. Крупные финансовые вложения будут окупаться годами, а краткосрочный контракт на аренду не гарантирует, что помещение будет Вашим все это время.

Идеальным вариантом будет здание, изначально построенное под отель. В нем можно обойтись без перепланировки, а ограничиться лишь ремонтом. Если у помещения есть историческая ценность, то существует возможность оставить все «как есть», только сделать генеральную уборку и завезти мебель. Конечно, такой отель будет весьма специфическим, но любители прикоснуться к истории, пусть она даже будет выражаться в облезлой краске на стенах, всегда найдутся.

Важный момент: именно на этом этапе необходимо решить, будет ли отель проходить сертификацию и получать звезды. Эта процедура не является обязательной, для мини-отелей она мало оправдывает себя, но думать о ней нужно еще при выборе помещения. Ведь оценка «звездности» гостиницы начинается с площадей общественных помещений и номеров. Правда, учитывая всю необходимую инфраструктуру, уровня выше 3* достигнуть будет проблематично.

Переоборудование гостиницы

Частная гостиница отличается от крупной сетевой обстановкой — уютной и домашней. Эта особенность — конкурентное преимущество заведений подобного формата. Не забывайте об этом моменте при разработке дизайн-проекта и, если есть такая возможность, предоставьте это дело профессионалу.

80 % жилого фонда отведите под одноместные и двухместные номера. Оставшиеся 20 % можно отдать под большие комнаты, в которые можно при необходимости поставить дополнительные кровати.

Открыть мини-отель лучше с номерами одного класса. «Люксовые» комнаты будут простаивать при общей нехватке мест, и однажды вы все равно решите пустить в них постояльцев. Оборудование и мебель следует покупать качественные. Ориентируйтесь при этом не на звучность марки, а на реальные выгоды предложения.

Мини-отель

Дешевые предметы интерьера, текстиль и техника обернутся большими тратами в перспективе. Вы спросите: почему, ведь можно сдавать номера за меньшую плату и тем самым привлечь клиентов? Ответ очевиден — при большом потоке клиентов износ мебели и оборудования неизбежен. При этом чем хуже качество материалов, тем быстрее вещи придут в негодность.

Так как открыть свой отель с нуля, вы планируете, чтобы получать прибыль, лучше остановите выбор на специальных гостиничных мебели и текстиле. Они надежны, удобны в применении, выпускаются в разных ценовых сегментах, от эконома до люкса.

Чтобы заведение было удобно для постояльцев, позаботьтесь о проведении коммуникаций: электричества, горячего водоснабжения, телефонной и спутниковой связи, Интернета. Доступ в сеть для жильцов сделайте бесплатным.

Особые черты гостиничного бизнеса

Истоками этот бизнес уходит к началу 60 годов прошлого столетия. Но то были только зачатки того, что в настоящее время имеет огромный размах. Более организованная и упорядоченная структура гостиничного бизнеса была сформирована только в начале 90-х годов.

В настоящее время этот вид бизнеса на территории всей нашей страны является одной из самых солидных видов предпринимательских организаций, особенно получило развитие строительство гостиниц на море.

Но необходимо знать, что перед открытием его просто необходимо иметь некоторые навыки и умения, а так же следует уметь рисковать в нужные моменты. В любом случае, каждое затраченное усилии будет вознаграждено, так как гостиничное дело является еще и очень прибыльным. Что же нужно для того, чтобы открыть гостиницу? Эта идея бизнеса на данный момент очень популярна.

На видео: необычные услуги в гостинице как способ привлечения клиентов

https://youtube.com/watch?v=Ht4qOneHvqw

Организация питания

Немаловажным пунктом в организации гостиничного бизнеса в частном доме остается организация питания гостей: право на существование имеет и полноценное трехразовое, и обеспечение постояльцев легкими закусками.

При полноценной системе питания владельцу гостиницы необходимо позаботиться о наличии профессионального оборудования для кухни и присутствии квалифицированного повара. Кроме того, в проекте нужно обязательно предусмотреть обустройство кладовых и цехов по приготовлению пищи, приобретение холодильных и морозильных камер.

Намного проще работать хозяевам гостиниц, предлагающих постояльцам исключительно закуски. Хранение продуктов обеспечивают обычные бытовые холодильники, а технологические процессы их приготовления сведены к минимуму.

Впрочем, хозяева гостиниц в частных домах, настолько доброжелательные и гостеприимные люди, что частенько балуют постояльцев домашней выпечкой или оригинальными блюдами собственного приготовления.

Гостиничный бизнес развивается сегодня быстро и стремительно и одна из основных причин тому – его высокая востребованность. Высокая экономическая активность, развитие туризма приводят к тому, что в большинстве городов – и больших и не очень – растет спрос на места для размещения гостей. В особенности это касается недорогих гостиничных номеров и номеров средней категории. Если вы задумались, как открыть гостиницу, скорее всего, речь идет о частном мини-отеле: именно его можно организовать с наименьшими затратами, да и окупится он относительно быстро. Путешественники обычно предпочитают именно такие заведения: конечно, тут нет огромных конференц-залов или десятка ресторанов на любой вкус, но зато эти места обычно отличаются невысокими ценами и почти домашним уютом.