Покупка недвижимости за рубежом гражданами рф:законы, правила, налоги

Формальности при покупки недвижимости за рубежом

По законодательству РФ, гражданам, состоящим в законном браке, необходимо получить согласие супруги или супруга и оформить его нотариально на основании статьи 35 семейного кодекса РФ.

Уведомления о действиях, совершаемых гражданином РФ за рубежом: 

Уведомление об участии в иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если доля участия в иностранной компании более 10%. Срок предоставления – не более 3х месяцев с момента возникновения или изменения даты участия в иностранной компании (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 50.000 руб. 
Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если гражданин РФ признан контролирующим в иностранной компании (более 25% акций). Срок предоставления – не позднее 20мартаследующего за налоговым периодом года. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 100.000 руб. 
Уведомление об открытии гражданином РФ, изменении реквизитов, закрытии счета в зарубежном банке:  предоставляется в налоговый орган в течение месяца с момента наступления перечисленных событий. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ, не обязан – постоянно проживающий за рубежом, то есть более 1 года)

За нарушение предусмотрен штраф 1.000-5000 руб.
ВНИМАНИЕ: в случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный в РФ зарубежный счет гражданина РФ, такая операция будет считаться не законной на основании законодательства РФ и налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки

Предоставление отчетов о движении ден.средств по банковскому счету гражданина за рубежом: граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета или вклады, должны ежегодно, в срок до 1 июня предоставлять в налоговые органы отчет в установленной форме о движении средств по зарубежным счетам/вкладам. За нарушение предусмотрен штраф 300-3000 руб

За повторное нарушение – 20.000 руб.

Какие налоги на недвижимость обязаны платить россияне в 2021 году

НК РФ обязывает всех российских резидентов платить налоги с мирового дохода. Это значит, если гражданин РФ получает доход от сдачи недвижимости за границей или получил прибыль от перепродажи объекта он обязан его задекларировать и уплатить налог.

Исходя из вышеизложенного, чтобы избежать налоговых обязательств россиянину достаточно прожить на территории другой страны более 183 дней в течение 12 месяцев подряд или другим образом получить иностранное налоговое резидентство. Однако не нужно забывать, что смена налогового резидентства автоматически увеличивает налоги на доход, полученный из российских источников (до 30%).

Налог на недвижимость за границей: что подлежит налогообложению

На резидентов ложатся фискальные обязательства в РФ со следующего дохода:

• выгода от экономии на процентах по займу/кредитах, если сделка купли иностранной недвижимость была осуществлена с привлечением заемного капитала;
• доход от сдачи в аренду;
• доход от перепродажи недвижимости (прирост капитала).

Налог на имущество, как и на наследство с зарубежной недвижимости россияне в РФ не платят, однако подобные фискальные обязательства могут существовать в стране расположения объекта. 

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки. Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется

Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости

Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации. За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность. Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества. Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег. Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%. Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

Перепродажа недвижимости

Мы купили жилье, а теперь хотим продать. Как это правильно сделать?

В США размер налога сильно различается по штатам. В Египте владелец недвижимости освобожден от налога, но если был оформлен грин-контракт, удерживается 2,5% от стоимости объекта. Продавая жилье в Болгарии, вы платите 10%-ный налог на прирост стоимости недвижимости. Однако если объект являлся местом постоянного проживания более трех лет, вы освобождены от уплаты сбора. В Финляндии оплачивается 28% от разницы между ценой покупки и продажи, если эта разница составляет более 1000 евро. А в Италии на прирост стоимости начисляется налог от 20% до 45%.

Автор благодарит Анастасию Агапову, учредителя компании Hurgada Homes Real Estate & Development; Марию Батуру, генерального директора компании Rus Home Real Estate Company LTD; Нану Василиади, директора компании L.CONSTANTINOU&CO.LTD; Ольгу Васильеву, независимого эксперта; Татьяну Велликок, консультанта по недвижимости компании «Недвижимость Финляндии – Biport LKV»; Александра Гармашевского, генерального директора компании «Болгарский дом»; Андрея Демченко, учредителя компании Cheda Real Estate & Investment; Юлию Джошгун, директора по продажам компании Yunivir Real Estate; Наталию Дудко, президента компании YOUR CHOICE PROPERTY, INC.; Ирину Дюпор, директора компании IMMOCONCEPT; Сергея Иванова, директора компании Com Bi Com; Анну Кирисенко, генерального директора Миланского филиала компании Gemini Lifestyle; Викторию Крамчининову, независимого менеджера иностранных инвестиций компании Domusmobile; Ольгу Лафери, специалиста по продаже недвижимости компании Sollmann+Zagel Immobilien; Сергея Москалева, президента компании SOLESA Gestion y Administracion S.L.; Ивана Платицына, консультанта компании Domus Immobiliare; Татьяну Пьянкову, консультанта по недвижимости компании EmiratesDreams; Раису Семичастнову, директора компания Semja D.O.O.; Юрия Сергеева, генерального директора агентства недвижимости «Динас».

Какие налоги платят в России за недвижимость за рубежом

Гражданин России платит налоги на недвижимость за границей, только если является налоговым резидентом РФ. Для этого он должен проживать на территории страны не менее 183 дней в году. Какие операции облагаются налогами?

• Доход от продажи недвижимости за рубежом.
• Доходы, связанные с использованием недвижимости за границей, например доход от сдачи квартиры в аренду.
• Выгода от экономии на процентах по займу или кредиту, если недвижимость купили на заемные средства.

Недвижимость россиян за границей не облагается налогом на имущество физических лиц.

Расскажем о налогах подробнее с примерами расчетов.

Налог на доход от продажи недвижимости за границей

Российские граждане платят НДФЛ по ставке 13%, если продают недвижимость за рубежом. При этом можно уменьшить налог, если применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей или документально подтвердить расходы на покупку недвижимости. Во втором случае затраты вычтут из налоговой базы.

Пример: расчет налога при покупке пентхауса на Мальте

Инна купила пентхаус на Мальте в 2017 году за сумму, эквивалентную 60 млн рублей. В 2018 году она продала квартиру за 65 млн рублей. В 2019 году она подавала декларацию НДФЛ и платила налог с дохода от продажи виллы. У нее было два варианта: применить вычет или подтвердить расходы на покупку.

Пентхаус c террасой в Свийи

Если бы Инна применила вычет 1 млн рублей, налоговая база составила бы 64 млн рублей. Инна заплатила бы НДФЛ = 64 млн × 13% = 8,32 млн рублей.

Инна пошла другим путем. Она предоставила налоговой службе документы по сделке 2017 года, когда она приобрела виллу за 60 млн рублей. Расходы на покупку вычли из суммы, за которую виллу продали в 2018 году. Налоговая база составила 5 млн рублей, а НДФЛ = 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.

Налог на доход от продажи недвижимости не взимается, если она была в собственности более пяти лет. Срок сокращается до трех лет, если объект достался в наследство или в подарок от близкого родственника. Но от налога не освобождают коммерческую недвижимость, если владелец использовал ее в предпринимательской деятельности.

Большинство программ гражданства, ВНЖ или ПМЖ за инвестиции, которые предполагают покупку недвижимости, требуют, чтобы ее не продавали в течение пяти лет. Поэтому участникам этих программ вряд ли придется платить налог на доход от продажи недвижимости за рубежом.

Налог при сдаче зарубежной недвижимости в аренду

Если российский налоговый резидент сдает в аренду жилую или коммерческую недвижимость за рубежом, он платит НДФЛ 13% с дохода от аренды.

Налог на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту

Когда недвижимость за границей покупают с использованием заемных или кредитных средств, может возникать выгода от экономии на процентах. Такое бывает, если выполняется одно из двух условий.

1. Заемщик и кредитор являются взаимозависимыми.
2. Экономия на процентах является материальной помощью или исполнением кредитором своих обязательств перед заемщиком. Например, если льготный кредит предоставили за товары или услуги.

При этом процентная ставка должна быть ниже 9% по кредиту в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ для кредита в рублях.

Налоговая база — разница между суммой процентов по кредиту при пороговом значении и фактической суммой, которую гражданин платит в качестве процентов. Выгода от экономии на процентах облагается налогом в 35%.

Пример: расчет налога на выгоду от экономии на процентах по займу или кредиту

Владимир занял деньги для покупки недвижимости за границей у компании, которой он предоставляет консультационные услуги. Он провел серию консультаций бесплатно, а взамен получил заем под 8% годовых. Сумма займа составила 20 млн рублей.

Владимиру придется платить налог на выгоду от экономии на процентах по займу, поскольку ставка ниже 9%, а лучшие условия он получил за счет своих услуг. Рассчитаем сумму налога за год:

(9% × 20 млн рублей ‑ 8% × 20 млн рублей) × 35% = 75 тыс. рублей

Если бы Владимир взял заем под 9% или попросил денег у не связанной с ним организации, ему не пришлось бы платить налог.

Декларирование покупки недвижимости за рубежом

В настоящее время, недвижимость, в том числе и зарубежная, приобретенная чиновниками (муниципальными и госслужащими, руководителями ЦБ РФ, гос.корпораций и тд) обязательна к декларированию. Если стоимость приобретенной недвижимости, в совокупности с приобретением транспортных средств, акций, ценных бумаг и тд, превышает доход чиновника за последние 3 года, то он обязан предоставить сведения об источниках доходов.

Так же с 2013 года чиновникам запрещено открывать и владеть зарубежными счетами в банках, пользоваться иностранными финансовыми инструментами (в том числе запрещена покупка акций иностранных компаний)

Сдать в аренду

После покупки недвижимости я намерен приезжать за границу всего один-два раза в год. Получается, все остальное время я буду просто платить за содержание жилья?

Решением данного вопроса является сдача жилья в аренду на время вашего отсутствия. Все заботы вы можете возложить на услуги управляющей компании. Величина доходов от аренды зависит не только от страны, но и конкретного города. Например, в Германии годовая прибыль за вычетом расходов составит до 10% годовых, в Латвии – 3-5%. В Болгарии – максимум 3–5% в целом по стране и до 6% в Софии. 

Можно ли сдавать жилье в аренду при частичном первом взносе?

В Турции после внесения части стоимости жилья вы можете сразу сдавать его в аренду и получать доход. Аналогично и в Испании: после внесения первого платежа вы можете сдавать жилье в аренду и даже продать. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, она переоформляется на нового владельца. А, например, в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье вы сможете только после полной оплаты.

На какой счёт лучше получать доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом

Как перевод при покупке недвижимости за рубежом, так и получение средств от продажи или сдачи в аренду можно осуществлять двумя способами:

• На счёт в иностранной валюте в российском банковском учреждении.
• На личный счёт в иностранном банке.

Для второго варианта необходимо удостовериться в законности проводимых действий. По новому валютному законодательству наши налоговые резиденты имеют право получить деньги на личный счёт в зарубежном банке, если он находится в государстве-члене ЕАЭС, либо стране, осуществляющей автоматический обмен с Россией финансовыми данными.

Например, США не обмениваются налоговой информацией с Российской Федерацией. Соответственно, российскому резиденту запрещено получать деньги на счёт в американском банке. Однако достаточно открыть банковский аккаунт в Евросоюзе, и все будет законно.

Пассивный доход, получаемый от аренды собственной иностранной недвижимости, является налоговой базой НДФЛ в России. Для физлиц ставка составляет 13%. Оформившись индивидуальным предпринимателем, становится доступным снижение налоговой ставки, согласно выбранной системе налогообложения. По УСН добиваются меньшей ставки.

Наличие подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и юрисдикцией, в которой находится недвижимое имущество, помогает избежать повторного налога на пассивный доход в России.

Выделим несколько следующих правил:

1

Оплата покупки недвижимости за рубежом совершается как со счёта в российском банковском учреждении, так и с зарубежного банковского аккаунта.

2

Нецелесообразно и рискованно проводить расчеты за объект недвижимости наличностью.

3

Для получения денег от продажи иностранной недвижимости и аренды следует открыть счет в банке страны, осуществляющей автоматический обмен налоговой информацией с Россией.

Предлагаем проконсультироваться с экспертами портала International Wealth по вопросам покупки недвижимости за рубежом и открытия личных иностранных счетов. Юридическая помощь профессионалов поможет избежать санкций и штрафов от фискальных органов.

Узнайте, как пройти бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке от наших экспертов.

Для связи с экспертами по вопросам покупки недвижимости за рубежом обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.

Есть ограничения на покупку зарубежной недвижимости россиянином от государства?

Согласно законодательству, российские граждане имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают и российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом. Чиновники, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом.

Существуют ли ограничения на покупку недвижимости за рубежом иностранцами?

В отдельных странах установлены ограничения На покупку недвижимости иностранцами. Например, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму. Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании.

Надо ли уведомлять налоговый орган о покупке недвижимости за границей?

Российский гражданин не являющийся чиновником, либо его ближайшим родственником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. Однако при регистрации иностранной компании (с долей участия в капитале свыше 10%) для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ.

Налог от сдачи зарубежной недвижимости в аренду

Россияне могут владеть иностранной недвижимостью непосредственно как физлица или же через компании. В зависимости от избранного варианта прямо зависит налоговая нагрузка на доход от сдачи объекта в аренду.

Приобретая недвижимость в другой стране и оформляя право собственности на себя, физлицу-резиденту РФ следует обратить внимание на следующие моменты:

• налог на доходы физических лиц от аренды недвижимости, облагается по ставке 13%;
• использование договоров об избежании двойного налогообложения позволяет учитывать налоги, уплаченные в иностранных юрисдикциях;
• для сдачи иностранной недвижимости в аренду физлицу не обязательно регистрироваться частным предпринимателем в РФ. Однако, если количество объектов огромное и их сдача в аренду является основным источником дохода, тогда все же следует подумать над легализацией бизнеса в России – зарегистрировать ФОПа или открыть компанию;
• во многих странах есть свои национальные налоги, связанные с куплей-продажей, владением недвижимостью и получаемыми доходами от ее сдачи в аренду.

Налогообложение дохода ФОПа от сдачи в аренду иностранной недвижимости

Использование такой формы ведения бизнеса как индивидуальное предпринимательство дает инвестору определенные преимущества. В частности, возможность пользоваться льготными налоговыми режимами. Однако следует учесть, что на подобные сделки действия соглашений об избежании двойного налогообложения не распространяются и с большой вероятностью придется платить налоги с дохода как в стране расположения недвижимости, так и в РФ. Хотя в некоторых случаях это может быть и выгоднее.

Например, ставка налога от сдачи жилой недвижимости в аренду в Грузии составляет 5%, а ставка налога по упрощенке 6% — вместе получается 11%, что меньше чем ставка по НДФЛ (13%).

Особенности налогообложения компаний, владеющей зарубежными объектами

Перед тем, как зарегистрировать компанию для владения иностранной недвижимостью российскому резиденту следует внимательно изучить следующие моменты:

• стандартная ставка налога на прибыль юрлиц в РФ – 20%, в некоторых странах прибыль юрлиц освобождаются от фискальной нагрузки;
• использование иностранной компании в качестве собственника активов может повысить их уровень защиты;
• признание иностранной компании как КИК, обязывает резидента выполнять обязательства по декларированию и уплате дохода (если нераспределенная прибыль более 10 млн. рублей);
• возможность использовать соглашения об избежании двойного налогообложения позволяет оптимизировать фискальную нагрузку, как и трансформация прибыли иностранной организации в выплату дивидендов.

Нужно ли декларировать зарубежную недвижимость резидентам Казахстана

С 01.01.2021 года в Казахстане стартовала реформа, которая вводит поэтапное декларирование доходов и имущества. С текущего года отчитаться о наличии имущества за рубежом, в том числе недвижимости, нужно чиновникам и госслужащим. В будущем подобная обязанность станет нормой для всего населения страны. Так, с 2024 года подавать декларации о доходах и имуществе станут руководители и учредители юрлиц и их супруги, а с 2025 года — абсолютно все категории населения Казахстана.

Валютный контроль в Казахстане

Валютное законодательство Казахстана достаточно либеральное: 

• физлица не обязаны никого уведомлять об открытии иностранных счетов, а также оформлять разрешения на валютные операции в Нацбанке;
• юрлица-резиденты Казахстана обязаны только уведомлять регулятор об открытии счета.

Таким образом, покупка апартаментов, земли, вилл, коммерческих объектов в других странах не обязывает резидентов Казахстана подавать декларации или брать разрешения в местном Нацбанке. Все предельно просто, есть деньги – можно покупать недвижимость за границей.

Использование иностранной компании для владения недвижимостью за рубежом

Резиденты Казахстана обязаны выполнять требования местного законодательства о КИК. То есть, в случае использования иностранной фирмы для владения имуществом за границей им нужно:

• в течение 60 рабочих дней уведомить налоговые органы о создании фирмы за границей;
• ежегодно до 31 марта предоставлять информацию о КИК.

Обязательства по декларированию дохода от сдачи иностранной недвижимости в аренду

Если резидент Казахстана получает доход от сдачи заграничной недвижимости – он обязан его задекларировать и заплатить налоги. Сроки выполнения обязательств:

• физлица – подача декларации по индивидуальному подоходному налогу до 31 марта, а уплата налога – до не позднее 10 календарных дней после сдачи декларации;
• юрлица – условия аналогичны, как и для физлиц. 

Финансирование в недвижимость через схему возвратного лизинга – lease-back

Обратный лизинг (lease-back) – распространенный инструмент инвестирования во многих странах Европы, включая США, Канаду, Великобританию, Испанию, Италию и Францию. Сценарий финансирования в недвижимость за рубежом выглядит следующим образом:

• Покупатель приобретает объект полностью или вносит на счет компании-девелопера часть денег. 
• Сразу же после заключения сделки, объект передается назад продавцу в управление для сдачи в аренду.
• Покупатель получает ежегодный доход от аренды недвижимости в соответствии с условиями заключенного договора. Если финансирование недвижимости было неполным, то остаток покрывается за счет арендных платежей, а выплаты по доходу начинаются только после полного погашения долга.
• Также собственник имеет право проживать в новых апартаментах определенное количество времени в год.
• Срок контракта по lease-back составляет 8-20 лет, а ежегодная прибыль варьирует в диапазоне от 4% до 8% в зависимости от страны-покупки.

Невзирая на популярность такой схемы, в некоторых странах она имеет несколько иной вариант. Например, в Черногории ипотечные кредиты только зарождаются, а девелоперы предлагают следующий возвратный лизинг: компания-продавец берет кредит под низкий процент на срок до 30 лет и сама его погашает в течение 8 лет за счет арендных платежей. В течение этого времени, покупатель не имеет права распоряжаться недвижимостью, кроме проживания – 3-4 недели в год, но и не несет кредитных обязательств.

Во Франции lease-back проходит чаще всего в рамках государственной программы Residence du Tourisme, суть которой в следующем:

• финансирование недвижимости происходит за счет средств покупателя;
• недвижимость передается на определенный срок в распоряжение государства под предлогом сдачи в аренду фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе;
• покупатель получает ряд привилегий – освобождение от НДС, текущих расходов и налогов на содержание жилья, в том числе обстановку и коммунальные взносы;
• инвестору перечисляется доход от аренды и дается право проживать в апартаментах 2-3 недели в год.

Такая схема весьма удобна и выгодна при длительных инвестициях, когда не надо что-то решать самостоятельно и остается лишь получать небольшую, но стабильную прибыль, находясь под защитой государства Франции.